News & Aktuelles

19.09.2017

Wohnungspolitische Antworten
von den Bundestagskandidaten

Anlass für die Umfrage, so Rechtsanwalt Axel Rieger, 1. Vorsitzender des Mietervereins, war die Tatsache, dass die Wohnungsbauzahlen in Baden Württemberg rückläufig waren (aber bundesweit im letzten Jahr leicht angestiegen sind). Der Neubau deckt nicht einmal die Hälfte der jährlich allein durch Zuzüge entstehenden Nachfrage. Inzwischen fehlen in Deutschland mehr als eine Million Wohnungen. Eine Folge des Wohnungsmangels sind explodierende Mietpreise.

Die Überwindung des Wohnungsmangels und die Gewährleistung eines bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnungsangebotes für alle Bedarfsgruppen werden in der kommenden Legislaturperiode große politische Herausforderungen darstellen und haben daher eine große Bedeutung für die Wahlentscheidung am 24. September 2017.

Wohnen in den Städten muss auf Dauer bezahlbar sein. Kommunen, Land und Bund stehen gemeinsam in der Pflicht. Aber auf Grund der Föderalismusreform können nach geltendem Recht die Kompensationszahlungen des Bundes nur noch bis zum Jahr 2019 erfolgen. Es ist daher wichtig, dass die Beteiligung des Bundes an der sozialen Wohnraumförderung über das Jahr 2019 gesichert wird. Die Erhöhung der Bundesmittel zur sozialen Wohnraumförderung von 0,518 Milliarden Euro auf 1,5 Milliarden Euro war ein wichtiger Schritt. Es zeigt sich aber jetzt, dass diese Fördersumme immer noch nicht ausreicht.

Wohnraumversorgung

Uns hat interessiert, ob sich die Parteien dafür einsetzen, dass die Verantwortung des Bundes für die soziale Wohnraumversorgung gestärkt wird, indem die dauerhafte gemeinsame Zuständigkeit von Bund und Ländern für den sozialen Wohnungsbau wieder gesetzlich verankert wird und Bundesmittel für den geförderten Wohnungsbau bedarfsgerecht erhöht werden.

Die CDU (Herr Frei) will bis Ende 2019 die Kompensationszahlungen an die Länder leisten ohne den Ländern inhaltliche Vorgaben für die Wohnungsbauförderung zu machen. Ab 2020 sollen die Länder einen erhöhten Anteil aus der Umsatzsteuer erhalten für den sozialen Wohnungsbau. Dies ergibt sich aus den Neuverhandlungen der Bund-Länder-Finanzbeziehungen. Dem gegenüber sieht die SPD (Herr Löw) keine erkennbare sinnvolle Alternative zu einer gemeinsamen Zuständigkeit von Bund und Ländern. Der aktuelle mangelnde bezahlbare Wohnraum sowohl in den großen Metropolen als auch im ländlichen Raum muss konsequent und schnell angegangen und zum Bau von günstigem Wohnraum in ausreichendem Maße durch entsprechende Forderungen angeschoben und bestätigt werden. Der soziale Wohnungsbau ist notwendig und darf nicht allein an den teilweise knappen Mitteln der Länder hängen. Aber man braucht auch dringend bezahlbaren Wohnraum für Flüchtlinge und anerkannte Asylsuchende und ihrer Familien, da dies für eine Integration unerlässlich ist und gleichzeitig dadurch der Druck aus dem Mietmarkt genommen wird.

Bündnis 90/Die Grünen (Herr Goerz) wollen die soziale Wohnraumförderung des Bundes auf 2 Milliarden € erhöhen. Die dauerhafte gemeinsame Zuständigkeit und Verantwortung von Bund und Ländern für die soziale Wohnraumförderung müsse gesetzlich verankert werden. Dazu müsse das Grundgesetz geändert werden da dort festgeschrieben sei, dass die Co-Finanzierung des Bundes 2019 endet und ab 2020 nur noch die Länder für die soziale Wohnraumförderung und deren Finanzierung verantwortlich sind. Ein solches Verfahren wäre lang und unsicher. Stattdessen soll der Bund schnell handeln und weiterhin mietpreisgebundenen Wohnraum mitfinanzieren. Bündnis 90/Die Grünen tritt auch für die Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit ein. Kurz gefasst ist Bündnis 90/Die Grünen also nach wie vor der Ansicht, dass der Weg zum günstigen Wohnen nur über einen sozial gebundenen Wohnungsbau gehen kann.

Der Wohnungsmangel führt auch zu Übertreibungen am Wohnungsmarkt und zu unangemessen hohen Mietpreissteigerungen, insbesondere bei Wiedervermietungen. Damit Wohnen in den Städten bezahlbar bleibt, müssen die Mietsteigerungen begrenzt werden. Die seit Mai 2015 geltende Mietpreisbremse hat nicht den raschen Anstieg der Wiedervermietungsmieten gebremst, weil zahlreiche Ausnahmetatbestände, wie zum Beispiel die Vormietenregelung, es Mietern fast unmöglich macht, die Mietpreisbremse anzuwenden. Außerdem können Vermieter das Gesetz missachten, ohne Folgen fürchten zu müssen.

Mietpreisbremse

Wir wollten wissen, ob sich die Parteien für eine Nachbesserung der Mietpreisbremse einsetzen, so dass der Mietenanstieg bei Wiedervermietungen wirksam abgebremst werden kann.

Die SPD stimmt grundsätzlich zu und glaubt auch daran, dass die Mietpreisbremse ein geeignetes Instrumentarium ist, um Mieten zu regeln und für Mieter eine Entlastung zu bewirken. Sie hebt gleichfalls hervor, dass regelnde Maßnahmen geschaffen werden müssen, gegebenenfalls kommt man auch nicht um Sanktionen nicht herum. Eine Nachbesserung ist unerlässlich. Bündnis90/Die Grünen wirft der Großen Koalition vor, eine Mini-Mietpreisbremse gemacht zu haben, die gar nicht wirksam sein kann. Stattdessen bräuchten die Mieterinnen und Mieter eine robuste Mietpreisbremse. Dies schafft man nur, indem man unnötige Ausnahmen abschafft und die Rügepflicht des Mieters durch eine Auskunftspflicht des Vermieters ersetzt. Die CDU ist bei ihrer Aussage etwas vorsichtiger. Sie teilte uns mit, dass die zulässige Miethöhe in den formellen ausgewiesenen Gebieten zunächst begrenzt sei. Der Mieter kann darüber hinaus den Rechtsweg beschreiten, wenn der Vermieter ungeachtet dessen trotzdem eine höhere Miete verlangt. Die Mietpreisbremse soll in der nächsten Wahlperiode geprüft und die Ergebnisse umgesetzt werden.

Die Modernisierungsumlage wurde vor Jahrzehnten eingeführt um Investitionen in die Wohnwertverbesserung durch die Mieter zu refinanzieren. Damals ging es z. B. um Badsanierungen für 5.000 DM, welche einer Mieterhöhung von 550 DM im Jahr (46 DM pro Monat) für den Mieter zur Folge hatte. Heute geht es bei Modernisierungen vor allem um das gesellschaftliche Ziel der CO2-Reduzierung, zu Kosten von oft 40.000 € pro Wohnung. Dies kann über die Modernisierungsumlage eine Mieterhöhung von 4.400 € pro Jahr (367 € pro Monat) für den Mieter zur Folge haben und führt oft zu deren Vertreibung, weil sie sich die modernisierte Wohnung nicht mehr leisten können. Die alleinige Abwälzung des Modernisierungsaufwands auf die Mieter ist zudem ungerecht, weil der Vermieter gratis eine Wertsteigerung seiner Immobilie erhält und zudem den Modernisierungsaufwand noch steuerlich geltend machen kann.

Modernisierungsumlage

Wir wollten wissen, ob sich die Parteien für eine Absenkung der Modernisierungsumlage auf höchstens 5 Prozent einsetzen und bereit sind, eine Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen wegen Modernisierung einzuführen.

Bündnis90/Die Grünen wollen die Modernisierungsumlage von derzeit 11 Prozent der Modernisierungskosten im Jahr deutlich absenken. Sie wollen sich auch auf Maßnahmen der energetischen Modernisierung, des Abbaus von Barrieren sowie des Einbruchschutzes konzentrieren. Die CDU will zunächst prüfen, ob der Prozentsatz der auf die Mieter umlegbaren Modernisierungskosten stärker an die Zinsentwicklung gekoppelt werden kann. Zudem sollen Mieter besser vor einer Verdrängung aus Ihrer Wohnung aufgrund finanzieller Überforderung geschützt werden, auch und insbesondere im Hinblick auf missbräuchliche Modernisierungsankündigungen. Die SPD vertritt die Auffassung, dass Maßnahmen zur CO²-Absenkung steuerlich anerkannt werden müssen. Kostengünstige Darlehen sollen zudem bei der Umsetzung der Maßnahmen helfen. Vor diesem Hintergrund unterstützt die SPD die Forderung, die Modernisierungsumlage spürbar abzusenken und dem Vermieter attraktive Angebote zur Refinanzierung anzubieten.

Fazit

Als Fazit ist festzustellen, so Rechtsanwalt Axel Rieger, 1. Vorsitzender des Mietervereins, dass sich die Parteien durchaus der Probleme bewusst sind. Ob diese in der nächsten Legislaturperiode auch angegangen werden, bleibt nicht nur spannend sondern auch abzuwarten.

17.08.2017

Sicherheit

Einen Anspruch auf den nachträglichen Einbau von einbruchshemmenden Fenstern oder Türen, Sicherheitsschloss, Türspion oder Gegensprechanlage haben Mieter nicht. Investiert der Vermieter trotzdem in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich nach Darstellung des DMB-Mietervereins Villingen-Schwenningen und Region Schwarzwald-Baar-Heuberg e. V. um Modernisierungen.

Wollen Mieter von sich aus in ihre Wohnungssicherheit investieren, müssen sie bei allen baulichen Änderungen der Mietsache die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der muss bei einem vorhandenen schützenswerten Interesse des Mieters zwar kleineren Baumaßnahmen zustimmen. Geklärt werden muss aber auch, so der Vorsitzende Herr Axel Rieger, was am Ende der Mietzeit mit den Mieterinvestitionen passieren soll. Denkbar ist es, dass der Vermieter dann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordert, so dass noch einmal hohe Kosten auf den Mieter zukommen würden.

Herr Rieger empfiehlt deshalb Mietern, mit ihrem Vermieter von Anfang an zu vereinbaren, dass die Mieterinvestition beim Auszug nicht beseitigt werden muss, dass ggf. der Vermieter für den Verbleib der Sicherheitsmaßnahmen sogar eine Entschädigung zahlt.

Tipp: Rechtsberatung zu mietrechtlichen Fragen hier beim DMB-Mieterverein Villingen-Schwenningen.

Beraung erfolgt durch Rechtsanwälte !

11.08.2017

Wohnungspolitische Fragen
an die Bundestagskandidaten

Folgender Brief wurde vom Mieterverein VS an die Bundestagskandidaten
im Kreis Schwarzwald-Baar-Heuberg geschickt:

Sehr geehrte/r Frau/Herr Bundestagskandidat/in,

die Wohnungsbauzahlen sind zwar bundesweit im letzten Jahr wieder leicht angestiegen (in Baden Württemberg rückläufig), doch der Neubau deckt nicht einmal die Hälfte der jährlich allein durch Zuzüge entstehenden Nachfrage. Inzwischen fehlen in Deutschland mehr als eine Million Wohnungen. Eine Folge des Wohnungsmangels sind explodierende Mietpreise.

Die Überwindung des Wohnungsmangels und die Gewährleistung eines bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnungsangebotes für alle Bedarfsgruppen werden in der kommenden Legislaturperiode große politische Herausforderungen darstellen und haben daher eine große Bedeutung für die Wahlentscheidung am 24. September 2017.

Wir wollen es den Wählerinnen und Wählern ermöglichen, auf Grund konkreter Aussagen ihrer Wahlkreiskandidaten/innen ihre Entscheidung zu treffen. Um den Wählerinnen und Wählern einen Überblick über die wohnungspolitischen Einstellungen der Bundestagskandidaten/innen zu ermöglichen, übersenden wir Ihnen und Ihren Mitbewerbern/innen in unserem Tätigkeitsbereich drei Fragen zu zentralen Themen der Wohnungspolitik und bitten um deren zeitnahe Beantwortung, damit wir diese unseren Mitgliedern und der Öffentlichkeit mitteilen können.

1. Kommunen, Land und Bund müssen gemeinsam dafür Sorge tragen, dass das Wohnen in den Städten bezahlbar ist. Auf Grund der Föderalismusreform können nach geltendem Recht die Kompensationszahlungen des Bundes nur noch bis zum Jahr 2019 erfolgen. Es ist wichtig, dass die Beteiligung des Bundes an der sozialen Wohnraumförderung über das Jahr 2019 gesichert wird. Die Erhöhung der Bundesmittel zur sozialen Wohnraumförderung von 0,518 Milliarden Euro auf 1,5 Milliarden Euro war ein wichtiger Schritt. Es zeigt sich aber jetzt, dass diese Fördersumme immer noch nicht ausreicht.

Frage: Werden Sie sich dafür einsetzen, dass die Verantwortung des Bundes für die soziale Wohnraumversorgung gestärkt wird, indem die dauerhafte gemeinsame Zuständigkeit von Bund und Ländern für den sozialen Wohnungsbau wieder gesetzlich verankert wird und Bundesmittel für den geförderten Wohnungsbau bedarfsgerecht erhöht werden?

2. Der Wohnungsmangel führt zu Übertreibungen am Wohnungsmarkt und zu unangemessen hohen Mietpreissteigerungen, insbesondere bei Wiedervermietungen. Damit Wohnen in den Städten bezahlbar bleibt, müssen die Mietsteigerungen begrenzt werden. Die seit Mai 2015 geltende Mietpreisbremse hat nicht den raschen Anstieg der Wiedervermietungsmieten gebremst, weil zahlreiche Ausnahmetatbestände, wie zum Beispiel die Vormietenregelung, es Mietern fast unmöglich macht, die Mietpreisbremse anzuwenden. Außerdem können Vermieter das Gesetz missachten, ohne Folgen fürchten zu müssen.

Frage: Werden Sie sich für eine Nachbesserung der Mietpreisbremse einsetzen, so dass der Mietenanstieg bei Wiedervermietungen wirksam abgebremst werden kann?

3. Die Modernisierungsumlage wurde vor Jahrzehnten eingeführt um Investitionen in die Wohnwertverbesserung durch die Mieter zu refinanzieren. Damals ging es z. B. um Badsanierungen für 5.000 DM, welche einer Mieterhöhung von 550 DM im Jahr (46 DM pro Monat) für den Mieter zur Folge hatte. Heute geht es bei Modernisierungen vor allem um das gesellschaftliche Ziel der CO2-Reduzierung, zu Kosten von oft 40.000 € pro Wohnung. Dies kann über die Modernisierungsumlage eine Mieterhöhung von 4.400 € pro Jahr (367 € pro Monat) für den Mieter zur Folge haben und führt oft zu deren Vertreibung, weil sie sich die modernisierte Wohnung nicht mehr leisten können. Die alleinige Abwälzung des Modernisierungsaufwands auf die Mieter ist zudem ungerecht, weil der Vermieter gratis eine Wertsteigerung seiner Immobilie erhält und zudem den Modernisierungsaufwand noch steuerlich geltend machen kann.

Frage: Werden sie sich für eine Absenkung der Modernisierungsumlage auf höchstens 5 Prozent einsetzen und sind Sie bereit, eine Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen wegen Modernisierung einzuführen ?

Bitte beantworten Sie unsere Fragen möglichst kurz und präzise bis zum 24. August 2017.
Mit freundlichen Grüßen
Axel Rieger
1. Vorsitzender

23.01.2017

Baufreiheit

Plant der Vermieter Modernisierungs- oder Reparaturarbeiten in der Wohnung des Mieters, muss dieser nach Angaben des DMB-Mietervereins Villingen-Schwenningen und Region Schwarzwald-Baar-Heuberg e. V. keine „Baufreiheit“ schaffen. Das bedeutet, der Mieter muss keine Schränke abbauen, Möbel aus dem Zimmer oder aus der Wohnung schleppen usw., um die Handwerkerarbeiten zu erleichtern oder zu ermöglichen.

Das gilt nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S 373/13) auch dann, wenn der Mieter verpflichtet ist, die geplanten Modernisierungsarbeiten zu dulden. Dulden bedeutet – so Rechtsanwalt Axel Rieger, Vorsitzender des DMB-Mietervereins – eben nicht „mit anpacken“. Der Mieter ist nicht verpflichtet, innerhalb der Wohnung den notwendigen Platz für die Durchführung der Arbeiten zu schaffen.

Für „Baufreiheit“ müssen der Vermieter selbst bzw. seine Handwerker sorgen. Die müssen ggf. nach Ende der Arbeiten auch die Schränke wieder aufbauen, evtl. erforderliche Ausbesserungs- oder Renovierungsarbeiten vornehmen und den angefallenen Dreck wegmachen. Geschieht dies nicht und hat der Mieter in Folge dessen Kosten, kann er Aufwendungsersatz fordern. Das heißt, der Vermieter muss die Kosten dann in einem angemessenen Umfang ersetzen.

10.01.2017

Untermiete

Wer als Mieter untervermieten will, braucht nach Darstellung des DMB-Mietervereins Villingen-Schwenningen und Region Schwarzwald-Baar-Heuberg e. V. immer die Erlaubnis des Vermieters. Soll die Wohnung komplett untervermietet werden, kann der Vermieter die Erlaubnis ohne weiteres versagen. Es ist seine freie Entscheidung, ob er der beabsichtigten Untervermietung zustimmt oder nicht.

Aber selbst wenn die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung insgesamt vorliegt, darf der Mieter die Wohnung nicht als Ferienwohnung an Touristen vermieten. Dafür bedarf es einer besonderen Erlaubnis des Vermieters. Diesen Fall, so Axel Rieger, Vorsitzender des DMB-Mietervereins, hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden.

Will der Mieter aber nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, hat er immer dann einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Dieses Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Der Mieter muss einleuchtende wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe für die Untervermietung nennen können. Gemeint sind Fälle, in denen der Mieter mit Hilfe der Untervermietung seine Kosten für die Wohnung reduzieren will. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise auch vor, wenn der Mieter für die Dauer eines beruflichen Auslandaufenthaltes zwei oder drei Zimmer seiner Wohnung untervermieten will. So muss er die Wohnung, in die er nach seinem Auslandsaufenthalt zurück will, nicht kündigen, er muss für die Zwischenzeit nicht seine Möbel und Einrichtungsgegenstände unterstellen, und die Untermiete entlastet ihn bei seinen Reise- und Wohnkosten. Verweigert der Vermieter hier seine Zustimmung, macht er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig (BGH VIII ZR 2010/13).

Ähnlich ist der Fall, wenn Studenten für ein oder zwei Semester an einen anderen Studienort ziehen wollen, meint Herr Rieger. Sie haben ebenfalls die Möglichkeit, unterzuvermieten. Wichtig ist, dass der Mieter mindestens einen Raum für sich reserviert hält und nicht die Wohnung vollständig untervermietet. Auch wer nach dem Auszug der Kinder nicht allein in der Wohnung leben will, kann untervermieten, genau wie derjenige, der nach einiger Zeit auf die Idee kommt, eine Wohngemeinschaft zu gründen.

Nur in seltenen Ausnahmefällen kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern, beispielsweise dann, wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre oder wenn wichtige Gründe gegen den „ins Auge gefassten“ Untermieter sprechen.

24.06.2016

Mieterverein Villingen-Schwenningen
ist positiv gestimmt

Heinz-Dieter Brangenberg und Bernd Schenkel
nehmen Abschied von der Vorstandsarbeit beim Mieterverein.
Bernd Schenkels Bericht über entstehende Sozialwohnungen sorgt für einen entspannten Blick in die Zukunft.

Großer Umbruch beim Mieterverein Villingen-Schwenningen. Nach rund 20 Jahren hat sich Bernd Schenkel entschieden, nicht wieder für das Amt des Vorsitzenden zu kandidieren. Neuer Vorsitzender ist Axel Rieger, Geschäftsführer der Vereinsgeschäftsstelle. Als letzte Amtshandlung gab der scheidende Vorsitzende einen Überblick zur Wohnungssituation in der Doppelstadt, die sich als überraschend positiv herausstellte.

Denn momentan gebe es einige laufende und kürzlich abgeschlossene Bau- und Sanierungsvorhaben, die zu einem großen Teil auch für finanziell schwache Mieter geeignet seien. So entstehe in Schwenningen das "Wohnen am Neckar" von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft. In den Neubauten werde die Kaltmiete unter sechs Euro pro Quadratmeter betragen. Schon in drei Wochen soll das erste Haus fertiggestellt und eingeweiht werden, erläuterte er. Weitere Sozialwohnungen sollen auf dem ehemaligen Kasernengelände Mangin und auf den Arealen des alten Krankenhauses und der alten Ziegelei in Schwenningen entstehen.

Sozialwohnungen lassen sich aber nicht nur mit Neubauten verwirklichen. In der Neckarstraße wurde ein Gebäude aus den 60er Jahren saniert, berichtete der scheidende Vorsitzende. Die Miete betrage 5,30 Euro pro Quadratmeter. "Das ist bezahlbarer Wohnraum", freute sich Bernd Schenkel. Auch in der Grabenäcker Straße wurde ein Gebäude saniert und die Wohnungen modernisiert. Zwar habe sich die Miete leicht erhöht. Doch mit 5,90 Euro pro Quadratmeter liege sie noch immer im Bereich des bezahlbaren Wohnens. Einen Fall, bei dem die Miete nach einer Sanierung um nur 40 Cents ansteige, "müssen sie erst einmal finden."

Es werde aber auch an Wohnungen für höhere Mieten gedacht. Das Familienheim baue in der Roten Gasse in Villingen Wohnungen, deren Miete 8,50 Euro pro Quadratmeter koste und auf dem Riemenäcker in Schwenningen entstehen am Stadtpark gelegene Wohnungen für rund acht Euro pro Quadratmeter.

Bernd Schenkel machte klar, dass nicht nur Sozialwohnungen gebaut werden könnten. "Es ist wichtig, das ganze Spektrum abzudecken", meinte er. In Sachen Mietwohnungen sieht er positiv in die Zukunft. "So wie im Moment in VS gebaut wird, laufen wir nicht auf einen Engpass zu."

Der Vorstand

Nach rund 20 Jahren Vorstandsarbeit beim Mieterverein Villingen-Schwenningen hat sich Bernd Schenkel nicht wieder zur Wahl zum Vorsitzenden aufstellen lassen. Er übergab sein Zepter an den Geschäftsführer der Geschäftsstelle Axel Rieger. Auch Schatzmeister Heinz-Dieter Brangenberg beendet seine Tätigkeit. Nachfolger wurde Jürgen Richter, bisher Beisitzer. Neuer Beisitzer wurde Magnus Frey. Keine Veränderungen gab es bei den beiden anderen Beisitzern Carl-Friedrich Wittkämper und Silvia Wölfle. Norbert Miltenberger bleibt stellvertretender Vorsitzender und Birgitta Schäfer Schriftführerin.

08.03.2016

Wohngeld - Änderung seit 1.1.2016

Das Wohngeld erreicht seit 1. Januar 2016 mehr Menschen

Mieterbund VS begrüßt die Entwicklung

Nach sechs Jahren wurde das Wohngeld zum 1. Januar 2016 erhöht. Nach Ansicht des Deutschen Mieterbunds in VS war es für die Anpassung nach oben höchste Zeit. Auch in der Doppelstadt haben sich die Mieten in den letzten Jahren spürbar erhöht. Familien oder Singles mit geringem Einkommen sind von den steigenden Mieten besonders hart betroffen. Sie müssen oft zwischen 40 und 50 Prozent ihres Einkommens für Miete und Heizung ausgeben. Bei Familien mit höherem Einkommen machen die Mietkosten oft nur 25 Prozent des verfügbaren Einkommens aus.

Hier will das Wohngeld einen gewissen Ausgleich schaffen. Der Vorsitzende des Mieterbunds in VS, Bernd Schenkel, weist ausdrücklich darauf hin: „Das Wohngeld ist kein Almosen. Wer die Voraussetzungen erfüllt, hat auf das Wohngeld einen Rechtsanspruch wie eine Familie mit Kindern auf das Kindergeld.“ Er sieht im Wohngeld einen wichtigen Teil unseres sozialen Netzes, wovon etwa 900.000 Haushalte in Deutschland profitieren.

Die Chance, dass seit Jahresbeginn mehr Haushalte wohngeldberechtigt sind, ist bei den Bürgerinnen und Bürgern des Oberzentrums offensichtlich angekommen. Im Januar und Februar 2015 wurden bei der Wohngeldstelle der Stad 158 Wohngeldanträge abgegeben. In den ersten beiden Monaten dieses Jahres waren es 524. Wer übrigens zu Jahresbeginn schon Wohngeld bezog, brauchte keinen neuen Antrag zu stellen. Das Wohngeld wurde automatisch den neuen, erhöhten Sätzen angepasst.

Jeder Wohngeldantrag wird individuell berechnet. Dennoch nennt der Mieterbund zwei Beispiele:

  • Eine Rentnerin mit einer monatlichen Rente von 800 Euro und einer Kaltmiete von 390 Euro müsste in VS ein Wohngeld von etwa 130 Euro erhalten.

  • Ein Vierpersonenhaushalt mit einem Einkommen des Alleinverdieners von 2,300 Euro und einer Kaltmiete von 660 Euro könnte etwa 190 Euro Wohngeld erhalten.

Der Mieterbund weist auch darauf hin, dass Bezieher von Arbeitslosengeld II, von Sozialgeld oder von Grundsicherung im Alter kein Wohngeld erhalten. Ihre Kosten für Miete und Heizung wird in der Regel von den Sozialämtern voll getragen.

Haushalte, die sich nicht sicher sind, ob ihnen Wohngeld zusteht, sollten sich bei der Wohngeldstelle der Stadt Villingen-Schwenningen, Großherzog-Karl-Straße 6, beraten lassen.

27.08.2015

Bericht zum Thema ‚Betriebskosten‘ (~Nebenkosten)

Wie hoch ist die ‚Zweite Miete‘?

Deutscher Mieterbund BW veröffentlicht Betriebskostenspiegel

Mieter müssen in Baden-Württemberg im Durchschnitt 2,17 Euro/qm/Monat an Betriebskosten zahlen. Das sind die Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund Baden-Württemberg jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2013 vorlegt.

Was sind die größten Posten bei dieser ‚Zweiten Miete‘?

Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind auch im Abrechnungsjahr 2013 weiter gestiegen, jetzt auf 1,57 Euro/qm/Monat. Das sind für eine 80 Quadratmeter große Wohnung 1.507,20 Euro im Jahr. Letztlich entfallen 72 Prozent der tatsächlich gezahlten Betriebskosten auf Heizung und Warmwasser.

Die Zahlen für 2014 und 2015 sind noch nicht landesweit verfügbar. Sicher ist, dass der Aufwärtstrend bei den Heizkosten vorläufig gestoppt ist. Die weltweite Überproduktion an Rohöl hat zum Preisrückgang bei Heizöl geführt.

Aber Vorsicht: Aus Sicht des Mieterbundes im Oberzentrum ist dieser erfreuliche Preisrückgang vermutlich keine dauerhafte Trendwende! Hinter dieser Überproduktion steht der Kampf um Marktanteile. Sie ist auch ein Versuch, die Hinwendung zu regenerativen Energien zu bremsen. Die Zunahme von Wind- und Sonnenenergie, wie etwa in Deutschland, ist das Schreckgespenst der Ölförderländer.

Für den Vorsitzenden des Mieterbundes VS, Bernd Schenkel, ist die Investition in Wärmedämmung und der Einsatz effizienter Heizanlagen noch immer der günstigste Weg, die ‚Zweite Miete‘ zu reduzieren.

Die Betriebskosten – häufig Nebenkosten genannt – sind regional in Baden-Württemberg unterschiedlich. Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich regional bzw. lokal teilweise erhebliche Preisunterschiede. Dies gilt auch für Heizkosten und Warmwasser. Hier wird die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse mitbestimmt. In VS sind also die Heizkosten im Schnitt sicher höher als am Oberrhein.

Das Schaubild zeigt die wichtigen übrigen Faktoren, aus welchen sich die Betriebskosten zusammensetzen. Die 2,17 € Betriebskosten pro Quadratmeter und Monat sind ein Durchschnittswert, der selbst im relativ kalten VS unterschritten werden kann. So lagen etwa die Betriebskosten bei der städtischen Wohnungsbaugesellschaft (wbg) im Jahre 2014 im Schnitt bei 1,68 Euro. Dennoch sind die 2,17 € ein Richtwert, für Mieter wie Vermieter.

28.12.2014

Rauchwarnmelder – Wer bezahlt?

Rauchwarnmelder anbringen – kein Problem

Beim Mieterbund aber Fragen zu den Kosten

Ab Neujahr sollten alle Schlafzimmer und Flure (‚Fluchtwege‘) mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein. Seit mehr als einem Jahr ist diese gesetzliche Regelung angekündigt, und das Anbringen der kleinen Geräte ist sicher kein Problem. Anfragen beim Deutschen Mieterbund zeigen jedoch, dass es bei den Kosten noch Unklarheiten gibt. Hier stellt Bernd Schenkel, Vorsitzender des Deutschen Mieterbunds VS (Mieterverein) fest: „Die Kosten für die Rauchwarnmelder trägt der Vermieter. Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten und können deshalb auch nicht als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.“ Dies gilt auch für den Fall, dass die Geräte nicht angeschafft, sondern geleast werden.

Die Rechtslage ist hier nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes klar: Manche Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen vertreten die rechtlich falsche Ansicht, sie könnten die Rauchmelder anmieten und die Mietkosten als Nebenkosten auf die Mieter abwälzen. Diese Auffassung ist unzutreffend. Die baden-württembergische Landesbauordnung (§ 15 Nr.7 LBO) verpflichtet die Eigentümer zur Ausstattung aller Schlafräume und der Rettungswege (Flur) mit Rauchwarnmeldern. Den Mietern obliegt lediglich die Sicherung der Betriebsbereitschaft, also der Batteriewechsel alle paar Jahre und die Überprüfung der Funktion.

Falls allerdings eine Baugesellschaft die Rauchwarnmelder jährlich warten lässt, können diese Wartungskosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Unsicherheit besteht auch darüber, ob Mieter die Neuinstallation dulden müssen, wenn schon funktionierende Rauchwarnmelder vorhanden sind. Der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds VS, Rechtsanwalt Axel Rieger, verneint eine Duldungspflicht, sofern die alten Rauchwarnmelder der DIN-Norm entsprechen und noch voll funktionsfähig sind.

29.9.2014

Vorstand Deutscher Mieterbund informiert sich bei der städt. Wohngeldstelle

Mieterbund: Anpassung des Wohngelds überfällig

Vorstand informiert sich bei der städtischen Wohngeldstelle

Wird zum 1. Januar 2015 das Wohngeld erhöht? Noch hat die Bundesregierung keine einheitliche Linie gefunden. Für den Vorstand des Deutschen Mieterbundes in Villingen-Schwenningen ist eine Anpassung überfällig. Seit 2009 wurden die finanziellen Rahmenbedingungen nicht verbessert – und das trotz kräftig steigender Mieten, vor allem in den Ballungsräumen.

Um sich ein Bild von der Situation in Villingen-Schwenningen zu machen, führten drei Vorstandsmitglieder des Mieterbundes – Vorsitzender Bernd Schenkel, Schriftführerin Birgitta Schäfer und Beisitzer Carl Wittkämper - ein Gespräch im städtischen ‚Amt für Familie, Jugend und Soziales‘.

Die Zahl der Wohngeldempfänger liegt im Oberzentrum relativ konstant bei etwa 1000 Haushalten pro Jahr. In den letzten zwei Jahren gab es jedoch einen Rückgang: Lag die Zahl der bewilligten Anträge 2011 noch bei 1.050, sank die Zahl 2012 und 2013 auf etwa 860. Auch die Gesamtaufwendungen gingen von knapp 800.000 € auf 580.000 € zurück. Eine schlüssige Erklärung für diesen Rückgang konnte weder das Amt noch der Mieterbund liefern. Gute Konjunktur, höhere Beschäftigtenzahlen und Lohnsteigerungen dürften dazu beigetragen haben.

Zu den Wohngeldempfängern gehören vor allem Kleinrentner, Alleinerziehende und große Familien mit nur einem Verdiener.

Wer ist nicht wohngeldberechtigt? Nicht wohngeldberechtigt sind alle Haushalte, die Hartz-IV-Leistungen beziehen, sowie Personen, die Grundsicherung im Alter erhalten. Sie erhalten meist die volle Miete und die Heizkosten erstattet. Bei den Heizkosten zeigt sich eine Ungleichbehandlung, die der Mieterbund nicht nachzuvollziehen kann. Hartz-IV-Bezieher erhalten nicht nur die Miete, sondern auch die Heizkosten erstattet. Geringverdiener, die oft nur wenig mehr als die Hartz-IV-Sätze verdienen, können beim Antrag auf Wohngeld die Heizkosten nicht einbeziehen. Dies ist für die Betroffenen bitter, denn die Heizkosten sind in den letzten Jahren noch schneller gestiegen als die Mieten. Dazu kommt, dass viele Geringverdiener in preisgünstigen, aber oft noch nicht gedämmten Wohnungen mit hohem Energieverbrauch wohnen. Bernd Schenkel hofft, dass die angestrebte Neuordnung des Wohngelds hier eine Verbesserung bringt: „Der Gesetzgeber sollte Geringverdiener nicht schlechter stellen als Langzeitarbeitslose!“

Wie stark wird die Zahl der Wohngeldberechtigten nach Einführung des Mindestlohns zurückgehen? Auf diese Frage konnte das Sozialamt noch keine Antwort geben. Auch bundesweit liegen noch keine verlässlichen Prognosen vor.

Eine weitere Frage blieb in der Diskussion offen: Wie viele Haushalte in der Stadt haben einen Rechtsanspruch auf Wohngeld, stellen aber keinen Antrag? Unbestritten blieb: Diese Gruppe gibt es. Mögliche Gründe seien Schwellenangst, Angst vor Formularen oder einfach Unkenntnis, so die zuständige Abteilungsleiterin. Sie fordere Menschen mit geringem Einkommen dringend auf, sich bei der Wohngeldstelle beraten zu lassen. Auch bei den nötigen Anträgen werde hier Hilfestellung gegeben.

Die Wohngeldstelle, Justinus-Kerner-Straße 7 in Villingen, ist Montag, Mittwoch, Donnerstag und Freitag von 08:30 bis 11:30 Uhr geöffnet, dazu Mittwochnachmittag von 14:00 bis 17:15 Uhr.

Anträge auf Wohngeld sind aber auch in den Service-Zentren im Villinger Alten Rathaus und im Schwenninger Rathaus vorrätig und können dort auch abgegeben werden.

19.5.2014

Das Ziel: Neubauwohnungen – auch für mittleren Geldbeutel erschwinglich

Deutscher Mieterbund im Gespräch mit der Baugenossenschaft ‘Familienheim‘

"Genau so etwas haben wir uns gewünscht", sagt der Vorsitzende des Mieterbundes, Bernd Schenkel. Er steht zusammen mit seinen beiden Vorstandsmitgliedern Birgitta Schäfer und Heinz-Dieter Brangenberg vor den mikroLOFTS der Familienheim in der Roten Gasse.

Der Neubau von acht Mietwohnungen bester Ausstattung und in ebensolcher Lage zu einem erschwinglichen Mietpreis von durchschnittlich 6,75 Euro pro Quadratmeter ist für die Interessenvertreter der Mieter ein Schritt in die richtige Richtung. Bisher habe man nämlich eine gewisse Einseitigkeit beim Wohnungsbau zu Gunsten von komfortablen und damit hochpreisigen Mietwohnungen feststellen müssen. Vor allem die "Luxussanierungen" von zuvor sehr günstigen Mietwohnungen mit der Folge, dass sich die neuen Mieten von mindestens acht Euro pro Quadratmeter nur das "obere Drittel" leisten können, sind dem Mieterbund ein Dorn im Auge. Was jetzt in der Roten Gasse geschehen sei, ist für Schenkel dagegen ein gelungener Versuch, Mietraum für mittlere Einkommen zu schaffen. "Wohnungsbau ist immer eine Bereicherung", sagt Schenkel und die mikroLOFTS scheinen keine "Eintagsfliege" zu sein.

Die Familienheim sei ihrer zentralen Aufgabe, für bezahlbaren Wohnraum in ihrem Bestand zu sorgen, in vorbildlicher Weise nachgekommen und habe ein Zeichen dafür gesetzt, dass umgedacht werde, lobt Schenkel. Sehr angetan war das Trio des Mieterbundes auch von der loftwartigen Bauweise und der "noch als innenstadtnah geltenden Lage". "Wir könnten hier auch mehr Miete verlangen, die Nachfrage ist da", macht Geschäftsführer Sebastian Merkle klar, dass die Familienheim ihren genossenschaftlichen Auftrag ernst- und mit den mikroLOFTS auch wahrgenommen hat. Ganz im Sinne des Mieterbundes ist auch das gerade von der Erzdiözese Freiburg aufgelegte Wohnbauförderprogramm mit einem Umfang von 4,5 Millionen Euro. Bedürftige Mieter in Neubauten der 24 Familienheimunternehmen innerhalb des Badischen Siedlungswerkes kommen dabei in den Genuss von 1,50 Euro Mietzuschuss pro Quadratmeter.

"Sehr angetan" sind die Vertreter des Mieterbundes, Heinz-Dieter Brangenberg (Zweiter von links), Birgitta Schäfer und Bernd Schenkel von den mikroLOFTS in der Roten Gasse, die ihnen die Familienheim-Geschäftsführer Martin Renner (links) und Sebastian Merkle (rechts) präsentierte.

17.5.2014

Gut besuchte Mitgliederversammlung des Deutschen Mieterbundes

Forderung nach bezahlbarem Wohnraum steht im Mittelpunkt

Christa Lörcher, frühere Bundestagsabgeordnete und danach lange Jahre Behindertenbeauftragte der Stadt, warb in ihrem Grußwort darum, beim Wohnungsbau an alle Altersgruppen, an Menschen mit und ohne Behinderung zu denken: „Ziel muss es sein, bei Neubauten möglichst barrierefrei oder wenigstens barrierearm zu bauen.“

Gast der Mitgliederversammlung war Rainer Müldner, Geschäftsführer der städtischen Wohnungsbaugesellschaft wbg. In den Mittelpunkt seiner Ausführungen stellte er das Projekt ‚Neckar Fair‘ in der Talstraße. Am offen gelegten Neckar plant die wbg vier Neubauten. Das ehrgeizige Ziel dabei lautet: Die Kaltmiete soll bei unter sechs Euro liegen. Mit Verzicht auf Tiefgaragen und Unterkellerung, aber auch durch sparsamere Gestaltung - etwa der Treppenhäuser – soll dieses Ziel erreicht werden. Rainer Müldner verweist darauf, dass die Mietpreise bei Neubauten in der Stadt in der Regel bei acht Euro liegen. Mit dem neuen Projekt der wbg – ein ähnliches setze auch die Baugenossenschaft Familienheim gerade um – soll auch für Haushalte mit mittleren Einkommen eine Neubauwohnung erschwinglich werden.

Der Vorsitzende des Deutschen Mieterbundes, Bernd Schenkel, knüpfte in seinem Jahresbericht an diese Überlegungen an. Er lobte generell die rege Wohnbautätigkeit in der Stadt und verwies dabei auf die Neubaugebiete der Familienheim in der Roten Gasse und der Baugenossenschaft Villingen im Bereich der Langstraße. Einen weiteren großen Schub erwarte er von der Bebauung der ehemaligen Klinikgelände in Villingen und Schwenningen: „Diese rege Bautätigkeit schafft einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt; Angebot und Nachfrage halten sich die Waage, und große Preissprünge bei den Mieten sind nicht zu erwarten“, stellte er fest.

Der Deutsche Mieterbund sieht aber auch eine gewisse Einseitigkeit im Wohnungsbau der letzten Jahre. Die sehr gut ausgestatteten Neubauwohnungen sind mit ihren hohen Quadratmeterpreisen nur für das obere Fünftel der Haushalte erschwinglich. Es ist deshalb für den Mieterbund dringend notwendig, dass die großen Wohnungsbaugesellschaften der Stadt mit kostengünstigeren Neubauten auch mittleren Einkommensbeziehern ein bezahlbares Angebot machen. Bei der Sanierung von älterem Wohnbestand forderte Bernd Schenkel den Verzicht auf jegliche Luxussanierung: „Ziel einer Sanierung muss sein, dass sich danach der bisherige Mieter seine Wohnung noch leisten kann. Geringere Heizkosten sollten wenigstens einen Teil der Mieterhöhung ausgleichen.“ Kostengünstiger Wohnraum sei auch in Zukunft das, was von einer Mehrheit der Mieter nachgefragt werde.

Im Kassenbericht zeigte Heinz-Dieter Brangenberg, dass der Mieterverein nach einem Verlustjahr in den beiden letzten Jahren wieder schwarze Zahlen geschrieben habe. Eine deutliche Erhöhung der Kosten für die Rechtsschutzversicherung sowie die höheren Personal- und Mietkosten müsse ab 2015 mit einer Erhöhung der Jahresbeiträge aufgefangen werden. Mit großer Mehrheit akzeptierte die Versammlung die Anhebung der Jahresbeiträge von 65 auf 75 Euro pro Jahr. Mitglieder mit sehr kleinen Einkommen bezahlen in Zukunft 55 statt 45 Euro.

Bei den Neuwahlen wird der Deutsche Mieterbund mit folgendem Führungsteam in die nächsten zwei Jahre gehen: Bernd Schenkel, Vorsitzender; Norbert Miltenberger, stellvertretender Vorsitzender; Heinz-Dieter Brangenberg, Schatzmeister; Birgitta Schäfer, Schriftführerin; Beisitzer: Silvia Wölfle, Carl Wittkämper, Jürgen Richter, Axel Rieger

Foto: Mitgliederversammlung des Deutschen Mieterbundes – von links: Rainer Müldner, Geschäftsführer der wbg (Gast), Carl Wittkämper (Beisitzer), Bernd Schenkel (Vorsitzender), Christa Lörcher (Gast); Heinz-Dieter Brangenberg (Schatzmeister), Axel Rieger (Geschäftsführer Mieterverein), Birgitta Schäfer (Schriftführerin)

Foto: Der Vorstand des Deutschen Mieterbundes – von links: Heinz-Dieter Brangenberg (Schatzmeister), Carl Wittkämper (Beisitzer), Bernd Schenkel (Vorsitzender), Birgitta Schäfer (Schriftführerin), Jürgen Richter (Beisitzer), Axel Rieger (Beisitzer und Geschäftsführer)

2.12.2013

Koalitionsvertrag bringt Verbesserungen für Mieter

Deutscher Mieterbund VS erteilt dem Koalitionsvertrag gute Zensuren

Was bringt der Koalitionsvertrag – sollte er umgesetzt werden – für Mieter? Axel Rieger, Geschäftsführer des Mietervereins im Deutschen Mieterbund und Vorsitzender Bernd Schenkel gingen zusammen den Abschnitt ‚Lebensqualität in der Stadt und auf dem Land’ auf den Seiten 114-117 des Koalitionsvertrags durch. „Werden aus den Absichtserklärungen Gesetze, wird die Stellung des Mieters zweifellos verbessert“, urteilt Axel Rieger. Wird bei einer Neuvermietung ein Makler eingeschaltet, gilt in Zukunft die Regel ‚Wer bestellt, bezahlt auch.’ Bisher haben Vermieter häufig Makler eingeschaltet, und der neue Mieter hatte die Maklergebühr von meist zwei Monatsmieten zu bezahlen. Mit der geplanten Neuregelung ist einer alte Forderung des Deutschen Mieterbundes Rechnung getragen.

Sehr bescheiden fällt dagegen die Entlastung der Mieter bei Wohnungssanierungen aus. Bisher konnten Hausbesitzer 11 Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. In Zukunft sollen es nur noch 10 Prozent sein. Interessant ist allerdings der Zusatz „längstens bis zur Amortisierung der Sanierungskosten“. Wenn das umgesetzt wird, müsste die Mieterhöhung nach 10 Jahren wieder wegfallen.

Interessant für Villingen-Schwenningen kann die „verbilligte Abgabe von Konversionsflächen“ sein, wenn darauf preiswerter Wohnungsbau geplant ist. Damit ergeben sich verbesserte Chancen für die Flächen der Lyautey- und Mangin-Kasernen. Manchen Mietern wird es auch helfen, wenn zukünftig die Miet- und Nebenkosten an der exakten Wohnfläche ausgerichtet werden. Bisher, so auch die Erfahrung aus den Beratungen des Mietervereins, hat es hier immer wieder Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern gegeben.

Begrüßt wird die Absicht, die Wohnbauförderung in den nächsten Jahren deutlich zu erhöhen, um so den Sozialen Wohnungsbau wieder zu beleben. Von der Mietpreisbremse werden Oberzentrum und Kreis vermutlich nicht profitieren, weil hier kein „angespannter Wohnungsmarkt“ wie in den Ballungszentren besteht.

Bernd Schenkel und Axel Rieger erörterten auch die Festlegung des Mietpreises für Sozialwohnungen im Oberzentrum. Der Gemeinderat beschloss in seiner letzten Sitzung, dass ihr Mietpreis 10 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll. Für die SPD-Fraktion war diese Absenkung zu gering - sie beantraget einen Nachlass von 15 Prozent. Dieser Antrag wurde von der Mehrheit des Gemeinderats abgelehnt. Inzwischen hat eine Umfrage bei den anderen Mietervereinen des Landes gezeigt, dass es mehrere Städte gibt, in denen Sozialwohnungen günstiger angeboten werden. Der Gemeinderat in Ludwigsburg etwa hat die Miete für Sozialwohnungen 25 Prozent unter der ortsüblichen Miete beschlossen. Für den Vorsitzenden des Mietervereins und Stadtrat Bernd Schenkel bestätigt sich erneut, dass die Mehrheit des Gemeinderats unserer Stadt gegenüber den sozial Schwachen in der Gemeinde wenig Entgegenkommen zeigt.

21.10.2013

Mietgrenzen für Hartz-IV-Bezieher anpassen!

Deutscher Mieterbund wendet sich an den Landrat

Wer mit Arbeitslosengeld II auskommen muss, erhält Miete und Heizkosten vom Sozialamt des Kreises ersetzt. Voraussetzung ist, dass Wohnungsgröße und Miete einen festgelegten Rahmen nicht überschreiten. Für einen Einpersonenhaushalt liegt die Grenze bei 45 Quadratmetern, für jede weitere Person werden zusätzlich 15 Quadratmeter angerechnet.

Als vor acht Jahren das Arbeitslosengeld II (Hartz IV) eingeführt wurde, lag die Mietobergrenze im Kreis bei 4,60 Euro. Höhere Mieten wurden nicht erstattet.

Bei kleinen Wohnungen liegt der Quadratmeterpreis deutlich höher als bei größeren Wohnungen. Auch nach Gesprächen der Sozialverbände und des Deutschen Mieterbundes mit dem Sozialamt des Kreises wurde die Mietobergrenze für kleinere Wohnungen bis 60 Quadratmeter auf 5,20 Euro angehoben.

Villingen-Schwenningen gehört nicht zu den Ballungsgebieten, in denen die Mieten in den letzten Jahren explodiert sind. Aber auch im Oberzentrum findet, vor allem bei Neuvermietungen, eine ständige Mietsteigerung statt. Letztes Jahr hat der Kreis auf diese Entwicklung reagiert und die Mietobergrenze für größere Wohnungen auf 4,80 Euro erhöht. Die Anhebung von knapp fünf Prozent nach sieben Jahren ist aus Sicht des Deutschen Mieterbundes eher bescheiden.

Der Vorsitzende des Mieterbundes, Bernd Schenkel, hat vor einigen Wochen an Landrat Sven Hinterseh den Vorschlag gerichtet, als nächsten Schritt auch die Mietobergrenze für kleine Wohnungen anzuheben. In seiner Antwort verweist der Landrat auf den für Villingen-Schwenningen bestehenden Mietspiegel, an dem sich auch die Kreisverwaltung orientiere. Der neue Mietspiegel wurde vor wenigen Tagen vom Gemeinderat der Stadt verabschiedet und geht von einer Mietsteigerung von etwa fünf Prozent in den letzten zweieinhalb Jahren aus. Bei einer älteren, vor 1977 errichteten Wohnung mit 45 Quadratmetern liegt die Basis-Miete bei 6,17 Euro pro Quadratmeter, bei einer Wohnung mit 75 Quadratmetern sind es 5,50 Euro. Für den Deutschen Mieterbund zeigen diese Werte, dass auch bei den kleineren Wohnungen eine Anhebung der Mietobergrenze angemessen wäre. Ziel sollte es aus sicht des Deutschen Mieterbundes sein, dass möglichst wenige Einzelpersonen oder Familien umziehen müssen, wenn sie in Hartz IV rutschen.

Positiv wertet der Deutsche Mieterbund den Hinweis des Landrats, dass die Erstattung der Heizkosten jährlich an die ständig steigenden Preise angepasst wird.

18.09.2013

Information: Was ist im Treppenhaus erlaubt

Stein des Anstoßes: Rollator im Treppenhaus

Oft sind es Kleinigkeiten, die den Hausfrieden stören können. Eine Bürgerin kam in die Beratung des Deutschen Mieterbunds, weil ein Mitbewohner im Mehrfamilienhaus an ihrem Rollator im geräumigen Treppenhaus Anstoß genommen hatte. Die beratende Anwältin konnte die Frau beruhigen. Gegen einen Rollator im Treppenhaus ist nichts einzuwenden, vor allem wenn andere Personen nicht behindert werden.

Das Treppenhaus gehört zu den Gemeinschaftsflächen eines Mietshauses. Meist gibt der Mietvertrag oder die Hausordnung einige Regeln vor. Axel Rieger, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes in VS, hat die wichtigsten Regeln zusammengestellt, die im Laufe der Jahre durch Gerichtsurteile erhärtet wurden.

Kinderwagen

Mieter dürfen Kinderwagen im Hausflur parken. Voraussetzung ist, dass genügend Platz vorhanden ist. Gerade in Häusern ohne Aufzug können die Kinderwagen auch im Erdgeschoss, etwa bei der Briefkastenanlage, abgestellt werden. Spricht der Mietvertrag, oder die Hausordnung ein allgemeines ‚Parkverbot’ aus, so kann das im Einzelfall unwirksam sein.

Fahrrad

Fahrräder dürfen in Flur und Treppenhaus nur mit Einwilligung des Vermieters abgestellt werden. Gibt es keinen Fahrradraum, so bleiben nur der Keller oder die Wohnung.

Regale

Schuhschränke oder Regale dürfen nicht im Hausflur stehen. Möbel einzelner Mieter gehören nicht auf Gemeinschaftsflächen.

Dekoration im Hausflur

Bilder, Vasen, Figuren, Blumen – oft sind solche von Mietern vorgenommenen Verschönerungen Geschmackssache. Bei Abstimmung mit den Mitbewohnern und Zustimmung durch den Vermieter ist jedoch nichts dagegen einzuwenden. Auch Dekorationen an der Wohnungstür – etwa der Adventskranz – oder dekorative Fußmatten sind generell erlaubt. Beschädigungen der Tür sollten aber vermieden werden.

Rauchen

Ein generelles Rauchverbot im Treppenhaus ist nicht zulässig. Allerdings darf der Flur nicht als ‚Raucherraum’ von Mietern missbraucht werden, die in ihrer Wohnung selbst nicht rauchen wollen. Es gilt auch hier das Prinzip der gegenseitigen Rücksichtnahme, um den Hausfrieden nicht unnötig zu belasten.

Kinder

Kinder können das Treppenhaus genau so nutzen wie Erwachsene. Dass es dabei gelegentlich lauter zugeht, sollte akzeptiert werden. Allerdings: Das Treppenhaus ist kein Spielplatz: Ballspiele, wilde Verfolgungsrennen, ständiges Aufzugfahren sind tabu. Für das Verhalten der Kinder sind die Eltern im Rahmen ihrer Aufsichtspflicht verantwortlich.

Der Vorsitzende des Deutschen Mieterbundes VS Bernd Schenkel hofft, dass der Rollator-Streit ein Einzelfall bleibt: „ In unserer alternden Gesellschaft werden Gehhilfen und Rollstühle häufiger im Hausflur stehen. Eine Hausgemeinschaft, die sich mit etwas Freundlichkeit und Toleranz begegnet, lässt viele der hier angesprochenen Dinge nicht zum Problem werden.“

Der Stein des Anstoßes

15.06.2013

40 Jahre Mitgliedschaft im Deutschen Mieterbund (Mieterverein)

Vierzig Jahre und mehr im Mieterverein

Lob für Spital- und wbg-Wohnungen

„Mitglieder wie Sie machen es möglich, dass der Mieterverein im Deutschen Mieterbund Mieterinteressen so wirksam vertreten kann!“ Vorsitzender Bernd Schenkel konnte sieben Mitglieder begrüßen, die dem Mieterverein seit über 40 Jahren die Treue gehalten haben. Statt der obligatorische Flasche Wein gab es dieses Jahr eine unterhaltsame Runde mit Kaffee und Kuchen in der neuen Geschäftsstelle, Goethestraße 2. Geschäftsführer Axel Rieger zeigte den Gästen die neuen, modernen Räume und berichtete, dass der Umzug, unterstützt von einzelnen Mitgliedern, vom Vorstand durchgeführt worden war.

Bernd Schenkel betonte, dass sich der Verein allein durch die Mitgliedsbeiträge finanziere: „Irgendwelche Zuschüsse von Stadt, Land oder Bund hat es nie gegeben.“ Der Deutsche Mieterbund vertritt Mieterinteressen in der Bundes-, Landes-, und Kommunalpolitik. Für seine Mitglieder bietet er ein Netz von Beratungsstellen und ist durch Rechtsschutzversicherungen in der Lage, die Interessen seiner Mitglieder auch vor Gericht zu vertreten.

Rechtsanwalt Axel Rieger wies auf die Ausweitung der Beratungstätigkeit in den letzten Jahren hin. Nicht nur in Villingen und Schwenningen, sondern auch in Donaueschingen, St. Georgen, Triberg und seit fünf Jahren auch in Tuttlingen gebe es regelmäßige Beratungsabende. Die Beratung finde immer durch fachkundige Rechtsanwälte statt. Die Geschäftsstelle sei täglich besetzt. Dienstags und donnerstags stehe er vormittags für Telefonberatungen zur Verfügung.

Besonderer Dank ging an Heinz-Dieter Brangenberg. Er ist nicht nur seit über 40 Jahren Mitglied, sondern hat durch seine jahrzehntelange Tätigkeit als Vorsitzender des Mietervereins und Geschäftsführer den Deutschen Mieterbund in Stadt und Region entscheidend mitgeprägt. Noch immer hat er das Amt des Schatzmeisters inne. Dank ging auch an Heinz Lörcher, der viele Jahre lang im Vorstand als Schriftführer mitgearbeitet hat.

Natürlich wurde viel über die Qualität der aktuellen Mietverhältnisse gesprochen. Es gab Klagen über Vermieter, die Mängel erst nach mehrmaligen Bitten und Erinnerungen beheben. Es waren an diesem Nachmittag aber auch rundum zufriedene Mieter mit dabei. Alt-Stadträtin Silvia Herz wohnt seit Jahrzehnten in einer Wohnung der städtischen Wohnungsbaugesellschaft (wbg) und weiß das Preis-Leistungsverhältnis zu schätzen; Mängel werden rasch behoben und die Häuser werden instand gehalten. Auch ein Ehepaar, das seit einigen Jahren in der Senioren-Wohnanlage Hammerhalde des Spitalfonds wohnt, ist mit Vermieter und Hausmeister vollauf zufrieden.

Foto: Kleine Feier für langjährige Mitglieder des Deutschen Mieterbundes (Mieterverein): von links – Heinz Lörcher, Silvia Herz, Heinz-Dieter Brangenberg, Irmgard Schifferdecker, Agnes und Hans-Jürgen Bülow, Geschäftsführer Axel Rieger

12.11.2012

Informationsbesuch des Vorstands des Deutschen Mieterbundes bei der wbg

Bezahlbarer Wohnraum bleibt das Ziel

Deutscher Mieterbund erörtert das Thema mit der wbg

Baugebiete für Einfamilienhäuser füllen sich rasch – ein Blick in das Baugebiet ‚Welvert’ zeigt, wie schnell ein heruntergekommenes Kasernenareal sich in ein schmuckes Wohngebiet verwandelt. Aber auch der Mietwohnungsbau ist im Wandel. Bestehende Gebäude werden von Grund auf saniert und modernisiert. Die Wohngebäude an der Schelmengaß oder in der Goethestraße sind Beispiele dafür. In anderen Straßen werden ältere, meist abgewohnte Gebäude abgerissen und durch moderne Wohnbebauung ersetzt. Beispiele sind große Wohnprojekte der Familienheim in der Roten Gasse, der Wohnungsbaugenossenschaft Villingen im Bereich zwischen Bleiche- und Warenburgstraße oder dem Spitalfonds und der städtischen Wohnungsbaugesellschaft (wbg) in der Friedensstraße. Zusätzlicher Mietwohnungsbau entsteht auch im Schilterhäusle, wo gerade vier Mehrfamilienhäuser im Bau und in der Planung sind.

Eigentlich könnte man mit dieser Entwicklung zufrieden sein. Sie trägt dazu bei, dass es immer mehr Wohnungen gibt, die gehobenen Wohnkomfort bieten und die beim Energieverbrauch Einsparungen von etwa 70 Prozent möglich machen. Sie trägt auch dazu bei, dass in Stadt und Kreis ein ausgeglichener Wohnungsmarkt besteht.

Wo liegt also das Problem? Es liegt bei den Mieten. Eine grundlegend sanierte Wohnung ist nach der Sanierung oft um zwei Drittel teurer als zuvor. Bei Abriss und Neubau verdoppelt sich in der Regel die Miete. Der Deutsche Mieterbund in der Doppelstadt weist schon seit Jahren auf diese problematische Entwicklung hin: Die Zahl einfacher und preiswerter Wohnungen wird geringer, aber die Zahl der Menschen, die sich keine teuren Wohnungen leisten können, nimmt eher noch zu.

Zu einem Erfahrungsaustausch über diese Problematik trafen sich Mitglieder des Vorstands des Deutschen Mieterbundes, Silvia Wölfle, Carl Wittkämper und Bernd Schenkel, mit dem Leitungsteam der Wohnungsbaugesellschaft (wbg). Geschäftsführer Rainer Müldner, Helene Stang (Verwaltung) und Peter Fürderer (Controlling) stellten Ziele und Projekte der wbg vor.

Ein zentrales Ziel der Gesellschaft ist für Rainer Müldner eine ‚günstige und faire Miete’ bei den knapp 1.500 Mietwohnungen der Gesellschaft. Im laufenden Jahr habe es keine Mieterhöhungen gegeben. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 4,90 € pro Quadratmeter. Ein echter Leerstand von nur 2,4 Prozent zeigt die gute Nachfrage nach den Wohnungen der wbg.

Rainer Müldner kennt die Befürchtungen des Deutschen Mieterbundes, dass preiswerter Wohnraum in absehbarer Zeit nicht mehr ausreichend vorhanden sei. Die wbg will durch preiswerteres Bauen versuchen, die 5-Euro-Neubauwohnung in die Praxis umzusetzen. „Ein Quadratmeterpreis von fünf Euro bei einer Neubauwohnung wäre eine echte Trendwende,“ stellt Bernd Schenkel fest. Die Mietpreise für Neubauwohnungen liegen zur Zeit bei acht Euro/qm. Rainer Müldner setzt auf eine innovative Planung und Bauweise. Er setzt auch auf eine geänderte Wohnbauförderung des Landes: Es wird in Zukunft auch außerhalb von Ballungsräumen attraktive Förderangebote geben – teilweise mit null Prozent Zinsen.

Wenn es um bezahlbaren Wohnraum geht, spielt die Sanierung bestehender Gebäude eine wichtige Rolle. Für Geschäftsführer Rainer Müldner steht auch hier die soziale Verantwortung im Vordergrund. Das heißt: keine Luxussanierungen; die bisherigen Mieter sollen auch nach einer Sanierung in ihrer gewohnten Umgebung bleiben können.

In einem weiteren Bereich bestand Übereinstimmung zwischen Mieterbund und Wohnungsbaugesellschaft: Wohngebiete müssen sozial gemischt bleiben. Was in manchen Großstädten als ‚Gentrifizierung’ beschrieben wird - wohlhabende Mieter und Wohnungsbesitzer verdrängen die eingesessene, oft finanzschwächere Einwohnerschaft aus bestimmten Wohngebieten - darf sich in Villingen-Schwenningen nicht wiederholen.

Den Abschluss des Besuchs bildete ein Gang durch das große Neubauprojekt der wbg in der Riemenäckerstraße. Hier sind 39 Wohnungen kurz vor der Fertigstellung. Architekt Bernd Behnisch und Bauleiter Jürgen Kern führten durch das Gebäude. Der Architekt hob die Vielfältigkeit der Wohnungstypen hervor, von der Einzimmer- bis zur geräumigen Vierzimmerwohnung. Es sind Wohnungen des gehobenen Komforts mit einem Platz in der Tiefgarage, mit Fußbodenheizung und großen, bodentiefen Fenstern im Wohnbereich. Ein Blockheizkraftwerk, das sowohl den Neubau als auch die Wohnanlage im Ludwig-Finckh-Weg mit Wärme versorgt, erzeugt zusätzlich Strom fürs öffentliche Netz. Für Rainer Müldner rundet diese Anlage das Wohnungsangebot der wbg nach oben ab. Mit ihrem Angebot von sehr einfachen und sehr preisgünstigen Wohnungen bis zu diesen komfortablen Neubauwohnungen neben dem Schwenninger Stadtpark ist die städtische Wohnungsbaugesellschaft ein wichtiger Anbieter auf dem Wohnungsmarkt des Oberzentrums.

Foto: Vor dem fast fertiggestellten Neubau der wbg in der Riemenäckerstraße: von links – Bernd Behnisch (Architekt); Carl Wittkämper, Silvia Wölfle und Bernd Schenkel (Deutscher Mieterbund); Rainer Müldner und Helene Stang (wbg); Jürgen Kern (Bauleiter)

22.10.2012

Warme Stuben – auch in der Übergangszeit

Deutscher Mieterbund informiert über Mindesttemperaturen

Der erste Schnee steht bevor und die Heizperiode hat mit dem 1. Oktober begonnen. In den Beratungen des Deutschen Mieterbundes VS wird wieder die Frage nach den Mindesttemperaturen gestellt. Geschäftsführer Axel Rieger, der auch dienstags und donnerstags die Telefonberatung des Mietervereins betreut, weist darauf hin, dass unabhängig von der Jahreszeit im Wohnbereich 21 Grad Celsius erreicht werden sollten, im Bad werden 23 Grad erwartet. Auch in der Nachtzeit von 24.00 Uhr bis 6.00 Uhr muss es 17 bis 18 Grad warm bleiben. Ein Abstellen der Heizung über Nacht ist zudem nicht wirtschaftlich: Eine ausgekühlte Wohnung morgens wieder aufzuheizen verbraucht viel zu viel Energie.

Werden die genannten Temperaturen nicht erreicht, so ist dies eindeutig ein Mangel. Der Vermieter muss informiert werden und ist verpflichtet, Abhilfe zu schaffen.

Auch beim Warmwasser zeichnen sich in der Rechtssprechung Untergrenzen ab. Das Wasser sollte 40 bis 50 Grad erreichen. Um unnötigem Wasserverbrauch vorzubeugen, soll diese Temperatur spätestens nach 10 Sekunden erreicht sein. Werden diese Rahmenbedingungen nicht erreicht, so ist dies ebenfalls ein Mangel, den der Vermieter beheben muss. Reagiert der Vermieter auf entsprechende Hinweise des Mieters nicht, so kann der Mieter unter Umständen auch die Miete kürzen.

Für Mieter wie Vermieter deutet sich erneut eine teure Heizperiode an. Vor allem die Kosten für Heizöl sind aktuell so hoch wie seit vier Jahren nicht.

Der Vorsitzende des Deutschen Mieterbundes VS, Bernd Schenkel, weist auf zwei Möglichkeiten hin, im Internet abzuklären, ob der eigene Heizenergieverbrauch noch im Durchschnitt liegt. Dabei hilft ein kostenloser Heizkostencheck bei mieterbund.de. Auch bei meine-heizung.de kann man einen kostenlosen Wärmecheck machen

27.07.2012

Deutscher Mieterbund VS plant Umzug in neue Geschäftsstelle

Das Thema „bezahlbarer Wohnraum“ bleibt auch in Villingen-Schwenningen aktuell

Der neugewählte Vorstand des Deutschen Mieterbundes VS traf sich zu seiner konstituierenden Sitzung nochmals in der Geschäftsstelle Vöhrenbacherstraße 6. Schon das nächste Treffen im Oktober wird in neuen, moderneren Räumen stattfinden. Das Haus in der Vöhrenbacherstraße muss einem neuen Geschäfts- und Wohnhaus weichen. Für einen eingesessenen Verein wie den Deutschen Mieterbund ist ein Wechsel seiner Geschäftsräume nicht unproblematisch. Hunderte von Mitgliedern kennen seit über einem Jahrzehnt die Geschäfts- und Beratungsstelle. Es ist deshalb ein Glücksfall, dass neue Geschäftsräume um die Ecke, in der Goethestraße 2, gefunden wurden. Der Umzug soll Ende September stattfinden.

Bei der Beratung durch den Mieterbund wird sich nichts ändern. Wöchentlich finden zwei Beratungen im Stadtbezirk Villingen und zwei im Stadtbezirk Schwenningen statt. Regelmäßig beraten die Anwälte des Mieterbundes auch in St. Georgen, Triberg, Donaueschingen und Tuttlingen.

Hauptthema der Sitzung war die Lage am Mietwohnungsmarkt. Mehrere der großen Wohnungsbaugesellschaften der Stadt planen und verwirklichen ehrgeizige Neubauprojekte – Familienheim, Baugenossenschaft und die städtische Wohnbaugesellschaft (wbg). Meist sind es Neubauten auf Gelände, das schon zuvor dem Mietwohnungsbau gedient hatte. Der Grund für Abriss und Neubau ist bei allen Gesellschaften der gleiche: Bei dem alten Wohnbestand - teilweise Wohnungen, die nach dem Krieg mit einfachen Mitteln errichtet wurden - rechnet sich eine Sanierung nicht. Die neuerstellten Wohngebäude bieten dann gehobenen Wohnkomfort, und die Heizkosten machen oft nur noch ein Viertel der bisherigen aus. Das Problem ist allerdings, dass die Kaltmiete in den alten Häusern bei vier Euro lag, bei den neuen Mietwohnungen dagegen liegt die Kaltmiete zwischen sieben und acht Euro pro Quadratmeter. Für einen Großteil der bisherigen Mieter bedeutet dies, dass sie sich die Neubauwohnung nicht leisten können.

Der Vorstand des Mieterbundes hat mit Geschäftsführern der Wohnungsgesellschaften gesprochen. Die Frage war: „Wird bezahlbarer Wohnraum in Villingen-Schwenningen Mangelware?“ Die Antwort war ein klares „Nein“. Die Durchschnittsmiete bei den Mietwohnungen der Gesellschaften – es sind mehrere Tausend – liegt zur Zeit zwischen 4,50 und 4,60 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Es gibt also, so die Botschaft an die Mieter, in Villingen-Schwenningen ausreichend bezahlbaren Wohnraum.

Mit Interesse hat der Mieterbund eine Ankündigung des Geschäftsführers der wbg zur Kenntnis genommen: Die wbg will versuchen, Neubauwohnungen mit einer Kaltmiete von fünf bis sechs Euro pro Quadratmeter zu erstellen. Der Mieterbund und sicher viele zukünftige Mieter hoffen, dass sich dieses ehrgeizige Ziel verwirklichen lässt. Neubauwohnungen zu einem solch fairen Preis wären ein Novum in der Doppelstadt.

Foto: Der Vorstand des Deutschen Mieterbunds VS vor seiner zukünftigen Geschäftsstelle (von links): Bernd Schenkel (Vorsitzender), Axel Rieger (Geschäftsführer), Silvia Wölfle (Beisitzerin), Carl Wittkämper (Beisitzer), Birgitta Schäfer (Schriftführerin), Norbert Miltenberger (stellv. Vorsitzender), Heinz-Dieter Brangenberg (Schatzmeister), Günter Wunderle (Beisitzer)

27.05.2012

Mitgliederversammlung

Mieterbund: Wenig Spielraum für Mieterhöhungen

Der Mietwohnungsbau ist in Villingen-Schwenningen kein Auslaufmodell. Bei der Mitgliederversammlung des Deutschen Mieterbunds präsentierte Vorsitzender Bernd Schenkel zahlreiche Neubauprojekte in Wort und Bild. Vor allem die großen Wohnungsbaugesellschaften der Stadt sind bei Sanierungen, aber auch beim Neubau von Mietwohnungen aktiv. Beispiele im Stadtbezirk Schwenningen sind die knapp 40 Neubauwohnungen, welche die städtische Wohnungsbaugesellschaft (wbg) in der Nähe des Stadtparks baut und die geplanten Mietwohnungen am Neckarpark. Im Stadtbezirk Villingen hat die Villinger Baugenossenschaft die Sanierungen und den Neubau in der Goethestraße abgeschlossen und plant nun eine Neubebauung des Wohngebiets entlang der Langstraße. Die Neubauten der Familienheim konzentrieren sich auf den Bereich ‚Rote Gasse’.

Der Mieterbund kennt aber auch die Probleme, die mit Sanierungen und Neubauten für Mieter verbunden sind. Oft ist die grundsanierte Wohnung oder die neue Wohnung an alter Stelle für die bisherigen Mieter nicht mehr bezahlbar. Die Baugesellschaften sind meist in der Lage, angemessenen Ersatz anzubieten. Gerade für Menschen, die oft Jahrzehnte in ‚ihrem’ Wohnumfeld gelebt haben, ist ein solcher Umzug schmerzlich. Bernd Schenkel verwies hier auf die soziale Verpflichtung der Wohnbaugesellschaften. Bei alten Menschen genüge es oft nicht, eine neue Wohnung anzubieten und eventuell den Umzug zu bezahlen. Sie brauchen psychische Unterstützung, aber auch handfeste Hilfe, um einen solchen Umzug zu bewältigen.

Der Mieterbund verweist allerdings auch auf die Vorteile einer sanierten oder einer Neubauwohnung: Es ist nicht nur der höhere Wohnwert, sondern vor allem die deutlich geringeren Heizkosten, welche die höhere Miete wenigsten zum Teil ausgleichen.

Beim Blick auf die Entwicklung der Mieten im Schwarzwald-Baar-Kreis konnte der Vorsitzende des Mieterbundes feststellen: Die Kaltmieten sind in den letzten Jahren nur wenig gestiegen; explodiert sind in einigen Jahren aber die Energie-, vor allem die Heizkosten. Grund für die geringen Steigerungen bei den Kaltmieten ist der ausgeglichene Wohnungsmarkt: „Was Wohnungen angeht, ist der Schwarzwald-Baar-Kreis sehr gut versorgt. Im Jahr 2010 kamen auf 1.000 Einwohner 500 Wohnungen. Kein Landkreis in Baden-Württemberg war besser versorgt. Es besteht deshalb wenig Spielraum für Mieterhöhungen“, stellte Vorsitzender Bernd Schenkel fest.

Schatzmeister Heinz-Dieter Brangenberg konnte in seinem Kassenbericht auf solide Finanzen verweisen. Der Verein hat derzeit 2.700 Mitglieder. Geschäftsführer Axel Rieger verwies auf die rege Nachfrage nach Beratungen. Nicht nur in Villingen und Schwenningen werden die Mitglieder von erprobten Rechtsanwälten beraten, sondern auch in Donaueschingen, St. Georgen, Triberg und seit drei Jahren auch in Tuttlingen.

In seinem Grußwort hatte Oberbürgermeister Dr. Rupert Kubon nicht nur auf das preisgünstige Wohnungsangebot der städtischen Wohnungsbaugesellschaft (wbg) hingewiesen. Mit dem städtischen Mietspiegel, der im letzten Jahr in Kraft trat, habe die Stadt dazu beigetragen, den Wohnungsmarkt transparenter zu machen und Mietern wie Vermietern eine verlässliche Orientierung anzubieten.

Bei den Vorstandswahlen wurden Bernd Schenkel als Vorsitzender und Heinz-Dieter Brangenberg als Schatzmeister bestätigt. Neu wurden Norbert Miltenberger ins Amt des stellvertretenden Vorsitzenden und Silvia Wölfle als Beisitzerin gewählt.

OB Rupert Kubon beim Grußwort an die Mitgliederversammlung des Deutschen Mieterbundes VS; rechts Vorsitzender Bernd Schenkel, links Vorstandsmitglied Carl Wittkämper

19.04.2012

Vertrautes Gesicht

Marion Joos seit 20 Jahren Ansprechpartnerin beim Mieterbund

Der Deutsche Mieterbund VS ist als Verein ganz auf die jährlichen Beiträge seiner Mitglieder angewiesen. Deshalb ist es besonders wichtig, mit den Mitgliedern pfleglich umzugehen, ihnen einen guten und freundlichen Service zu bieten. Seit 20 Jahren ist Marion Joos die freundliche Stimme am Telefon des Mieterbundes und im Büro erste Ansprechpartnerin für Mitglieder und solche die es werden wollen.

Mit einem Präsent bedankten sich der Vorsitzende des Mieterbundes, Bernd Schenkel, und Geschäftsführer Axel Rieger für diese langjährige Mitarbeit. Sie betonten, wie wichtig gerade in einer kleinen Geschäftsstelle die Kontinuität bei den Mitarbeitern sei. "Vertraute Gesichter tragen dazu bei, dass die Mitglieder ihre Sorgen und Nöte offen aussprechen – und Frau Joos ist solch ein vertrautes Gesicht", stellte der Vorsitzende fest.

Der Mieterbund ist aber nicht nur Service-Verein für Mitglieder. Er vertritt auch die Interessen der Mieter im gesellschaftlichen und politischen Raum. So haben sowohl der Landesverband als auch der Mieterbund VS seine Bedenken geäußert, als die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) ihren Bestand von 21.000 Wohnungen an den privaten Investor Patrizia und nicht an eine kommunale Bietergemeinschaft verkaufte. Auch in der Villinger Wöschhalde gehören nun einige große Wohnanlagen der Patrizia. Vorbehalte gegen diesen Deal wurden mit der Tatsache begründet, dass die Patrizia aufgekaufte Wohnungen – so in München – rasch in Eigentumswohnungen umgewandelt oder weiterverkauft habe.

Die Proteste des Mieterbundes haben offensichtlich Wirkung gezeigt. Die Sozialcharta wurde vom Käufer konkreter formuliert: So erhalten Bestandsmieter über 60 Jahre und behinderte Bestandsmieter sowie ihre Rechtsnachfolger ein lebenslanges Wohnrecht. Für den Mieterbund ist es wichtig, dass diese Rechte auch im Fall eines Eigentümerwechsels, also eines Weiterverkaufs, bindend bleiben. Dies ist nur durch eine "dingliche Absicherung", das heißt durch einen Grundbucheintrag, möglich.

Seit 20 Jahren in der Geschäftsstelle des Deutschen Mieterbundes VS: Marion Joos. Geschäftsführer Axel Rieger (rechts) und Vorsitzender Bernd Schenkel bedanken sich für ihr jahrzehntelanges Engagement.

16.02.2012

Verkauf der LBBW-Wohnungen: nicht optimal gelaufen

Auch Mieter in Villingen-Schwenningen sind betroffen

Die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) hat vor wenigen Tagen 21.000 Wohnungen - mit 60.000 Mietern - an die private ‚Patrizia Immobilien AG’ verkauft. Für den Deutschen Mieterbund VS ist dieser Verkauf alles andere als optimal. Auch in der Villinger Wöschhalde besaß die LBBW mehrere große Mehrfamilienhäuser, die nun an ‚Patrizia’ gehen.

Aus Sicht des Vorsitzenden des Deutschen Mieterbundes, Bernd Schenkel, bringt dieser Verkauf große Risiken mit sich: Die ‚Patrizia’ sei ganz offensichtlich kein Bestandshalter, der ein Interesse an einer nachhaltigen Entwicklung des Wohnungsbestandes habe. ‚Patrizia’ werbe im eigenen Internetauftritt damit, dass Wohnungsbestände, die aufgekauft werden, vollständig privatisiert würden. Auch nach Erfahrungen des Mietervereins in München trete Patrizia dort als Umwandler in Eigentumswohnungen und Wohnungsvermarkter auf, schöpfe Mieterhöhungsspielräume voll aus und spare bei der Instandhaltung.

Es hatte für diesen Verkauf noch einen zweiten Bieter gegeben, das Baden-Württemberg-Konsortium unter der Führung der Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG (GWG) und der Stadt Stuttgart, die eine Gewähr für die Erhaltung des LBBW-Wohnungsbestandes geboten hätten. Die GWG, so urteilt der Deutsche Mieterbund, sei als solide Wohnungsbaugesellschaft bekannt, die ihre Wohnungsbestände nachhaltig bewirtschafte und nicht auf schnelle Rendite aus sei.

Der Landesvorstand des Deutschen Mieterbundes hatte noch am Entscheidungstag in einem Brief an alle LBBW - Aufsichtsratsmitglieder appelliert, eine Entscheidung nach sozialem Augenmaß und nicht nur nach kurzfristig größtem Bankprofit zu treffen. Das Streben nach maximalem Profit hat wieder einmal eine mieterfreundliche, soziale Lösung verhindert. Axel Rieger, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes VS, ist tief enttäuscht, dass auch die Landesregierung, die im Aufsichtsrat der LBBW vertreten ist, bei diesem Geschäft mitgemacht hat. Der Mieterbund in der Stadt biete den bisherigen Mietern der LBBW-Wohnungen bei Schwierigkeiten mit dem neuen Besitzer ‚Patrizia’ fachliche Beratung und rechtlichen Beistand an.

04.11.2011

Neuer Mietspiegel im Welvert präsentiert

Neuer Mietspiegel im Welvert präsentiert

Information, Beratung und Schutz bietet der Deutsche Mieterbund Villingen- Schwenningen seinen Mitgliedern in Stadt und in der Region. Darüber informierte der Verein in seiner dritten Veranstaltung die neuen Mieter im Wohngebiet Welvert.

Der Vorsitzende Bernd Schenkel erläuterte im Cafe Welvert am Freitagabend den neuen Mietspiegel, der seit etwa zwei Wochen für die Stadt gilt. Diese Übersicht fehlte in der Stadt seit 20 Jahren.

In den 70er Jahren, so Bernd Schenkel, setzten sich die Stadt, der Mieterbund und der Vermieterverein zusammen und erstellten die erste Übersicht über die Höhe der Mieten in der Stadt. Dieser Konsens wurde dann von den Vermietern Anfang der neunziger Jahre aufgekündigt. Seitdem habe er und seine Fraktion im Gemeinderat, so Schenkel, immer wieder die Erstellung eines neuen Mietspiegels gefordert, zumal der Gesetzgeber bereits vor zehn Jahren die Städte hierzu in die Pflicht genommen hatte. Vor vier Jahren endlich ging man daran eine neue Zahlenübersicht zu schaffen. Aufgenommen wurden dort lediglich Mietverhältnisse die in den letzten vier Jahren abgeschlossen wurden.

Die im Mietspiegel aufgeführten Mieten gelten für die Kernbezirke sowohl in Villingen, als auch in Schwenningen. Bei ungünstigen Wohnlagen, wie zum Beispiel im Steppach oder in der Wöschhalde, können Abstriche von bis zu sechs Prozent gemacht werden. Das gleiche gilt für die kleinen Stadtbezirke, bei denen ein Minus von bis zu zwölf Prozent zulässig ist. Auch bei Entfernungen von mehr als einem Kilometer in die Innenstädte, wie zum Beispiel in Villingen bei der Hammerhalde, sollten die Mieten reduziert werden.

Aufschläge gegenüber dem Mietdurchschnitt, so Schenkel, sind für ruhige Wohnlagen, für besondere Gestaltung und Komfort wie zum Beispiel bei Maisonette- Wohnungen, im Mietspiegel vorgesehen. Auch die Ausstattung der Wohnung mit Zentralheizung, Fußbodenheizung oder Holzofenheizung schlägt sich in dem Mietspiegel nieder. Die Aufstellung bezeichnete Bernd Schenkel als recht praktikabel und auch weitgehend verbindlich.

Zum Mietspiegel der Stadt Villingen-Schwenningen

In Villingen- Schwenningen ist der Wohnungsmarkt ausgeglichen und die Mieten daher recht stabil. Das liegt nicht zu letzt daran, dass es immer noch eine Vielzahl von unvermieteten Wohnungen in der Stadt gibt. Der Mietspiel dient als Orientierung für Mieter und Vermieter, aber auch für das Gericht und das Sozialamt, wenn es bei Hartz IV- Empfängern die Mietkosten übernimmt.

An diesem Nachmittag wurden die Besucher noch über Möglichkeiten informiert, in ihrer Wohnung Energiekosten zu mindern. Während die Mieten in den letzten Jahren um knapp 30 Prozent angehoben wurden, so Rechtsanwalt Axel Rieger, der die Geschäftsstelle des Deutschen Mieterbundes leitet, stiegen die Energiekosten um rund 130 Prozent.

Zu den Unterlagen zum Klimaschutz

Rechtanwältin Birgitta Schäfer erläuterte die schwierige Frage, wann eine Mietminderung angemessen ist. Auch das ebenfalls knifflige Problem der 'Schönheitsreparaturen' gehörte zu ihrem Referat.


Der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes VS, Rechtsanwalt Axel Rieger, berichtete über Klimaschutz und Möglichkeiten, die Heizkosten zu senken. Das Schaubild an der Wand zeigt, dass die Nebenkosten - also vor allem die Heizkosten - viel rascher steigen, als die Miete selbst.

30.10.2011

Mietertag im ‚Café Welvert’

Informationen zu Mietspiegel und strittigen Themen aus dem Mietrecht

Zum dritten Mal veranstaltet der Deutsche Mieterbund VS (Mieterverein) einen Mietertag. Im Mittelpunkt steht die Information der Mieter über aktuelle Fragen des Mietrechts. Eingeladen sind alle Interessierten – also keineswegs nur die Mitglieder des Mietervereins. Die Veranstaltung beginnt am Freitag, 4. November um 16.00 Uhr im ‚Café Welvert’ – im gleichnamigen Neubaugebiet. Die Zufahrt führt über die Kirnacher Straße und ist ausgeschildert.

Seit zwei Wochen besitzt Villingen-Schwenningen nach fast zwanzigjähriger Pause wieder einen Mietspiegel. Für den Wohnungsmarkt der Stadt stellt er einen wichtigen Orientierungsrahmen dar – für Mieter wie für Vermieter. Vorsitzender Bernd Schenkel wird das Zahlenwerk erläutern und Fragen dazu beantworten.

Rechtsanwalt Axel Rieger, er leitet die Geschäftsstelle des Deutschen Mieterbundes in VS, wird zum Thema ‚Klimaschutz’ Auskunft geben. Dieses Thema verwundert nicht, wenn man die Vorgaben der Politik für die energetische Sanierung von Wohngebäuden ansieht. Dies bedeutet hohe Kosten und führt zu Mieterhöhungen. Auf der anderen Seite sind die Heiz- und Energiekosten in den letzten Jahren viel schneller gestiegen als die Miete. Zwischen Klimaschutz, Gebäudesanierung und Mietnebenkosten besteht also eine enge Beziehung.

Die Heizkostenabrechnungen sind weiterhin ein ‚Renner’ bei den Beratungen des Deutschen Mieterbundes. Rechtsanwalt Carl Wittkämper wird auf dem Mietertag zu diesem Thema informieren.

Ein weiteres Thema, das bei den Beratungen der letzten Jahre eine zentrale Rolle gespielt hat, sind Wohnungsmängel und Schönheitsreparaturen. Obwohl es zum Punkt „Schönheitsreparaturen“ einige mieterfreundliche höchstrichterliche Entscheidungen gegeben hat, kommt es hier immer wieder zu Unstimmigkeiten zwischen Vermietern und Mietern – vor allem beim Auszug der Mieter. Rechtsanwältin Birgitta Schäfer wird sich dieses Themas annehmen.

Zwischen den Informationsblöcken bleibt ausreichend Zeit für Fragen aus dem Publikum.

Foto: Infostand zum ‚Mietertag’ des Deutschen Mieterbundes – von links: Vorsitzender Bernd Schenkel, Schatzmeister Heinz-Dieter Brangenberg und Geschäftsführer Axel Rieger

13.10.2011

Mieterbund VS diskutiert aktuelle Fragen

Trinkwasseruntersuchung und Mietspiegel stehen im Vordergrund

Die neue Trinkwasserverordnung, die am 1. November in Kraft tritt, war eines der Themen der jüngsten Vorstandssitzung des Deutschen Mieterbundes in der Doppelstadt. Bei großen Mietshäusern mit entsprechend dimensionierten Warmwasserbereitungsanlagen soll einmal jährlich die Anlage auf Legionellen untersucht werden. Legionellen vermehren sich besonders stark bei Temperaturen zwischen 25 und 50 Grad. Sie können dann dem Menschen gefährlich werden, wenn sie in die Lunge gelangen, was durch Wassernebel, etwa beim Duschen, möglich ist.

Der Deutsche Mieterbund VS sieht den gesundheitlichen und den finanziellen Aspekt. Um gesundheitlichen Risiken vorzubeugen, ist die neue Verordnung ein Stück Verbraucherschutz. Für den Vorsitzenden Bernd Schenkel gilt diese Vorsorge allerdings nicht nur für große Wohnanlagen, sondern für alle Wohnungen und Häuser: „ Jede Warmwasseranlage muss in Wohngebäuden auf mindestens 60 Grad eingestellt sein. – Wer sich mit 50 Grad zufrieden gibt, spart am falschen Ende und gefährdet seine Gesundheit.“ Bei über 60 Grad kommt die Salmonellenvermehrung zum Stillstand, bei etwa 70 Grad sterben diese Bakterien ab.

Bei sehr großen Wohnanlagen sind jährliche Untersuchungen Pflicht. Der Vermieter kann die Kosten umlegen, muss es aber nicht. Der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes VS, RA Axel Rieger, sieht hier eine Verpflichtung des Vermieters: „So wie der Vermieter eine Wohnung ohne Schimmelbefall gewährleisten muss, sollte er auch dafür sorgen, dass die Warmwasserversorgung keine erhöhten Legionellenwerte aufweist.“ Der Deutsche Mieterbund wendet sich dagegen, jede neue Aufwendung auf die Mieter umzulegen. Die Nebenkosten haben inzwischen eine Höhe erreicht, so Axel Rieger, dass man zu Recht von einer ‚zweiten Miete’ sprechen könne.

Mit Interesse wurde der Entwurf des neuen Mietspiegels vom Deutschen Mieterbund VS zur Kenntnis genommen. Im Auftrag der Stadt hat ein anerkanntes Fachbüro, das EMA-Institut, den Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundlagen erstellt. Die Basis-Tabelle differenziert die monatliche Nettomiete nach Altersklasse der Häuser und nach Größe der Wohnung. Je nach Lage und Ausstattung der Wohnung sind Abschläge oder Zuschläge zur Basismiete zu berechnen.

Der Deutsche Mieterbund begrüßt es, dass nach fast 20 Jahren wieder ein Mietspiegel erstellt wurde. Er gibt Mietern wie Vermietern vor allem bei Neuvermietungen eine Orientierungshilfe, macht den Mietwohnungsmarkt in Villingen-Schwenningen transparenter.

Um die Öffentlichkeit, vor allem Mieterinnen und Mieter, über aktuelle Themen zu informieren, veranstaltet der Deutsche Mieterbund (Mieterverein) am 4. November einen ‚Mietertag’. Im Café Welvert werden im Mietrecht erfahrene Anwälte wichtige Einzelbereiche aus dem Mietrecht erörtern und allgemeine Fragen aus dem Publikum beantworten.

Zum Mietspiegel der Stadt Villingen-Schwenningen

13.08.2011

Was tun bei Wohnungsmängeln?

Mieterverein VS bietet Informationsbroschüre an

„Viele Mieter kennen ihre Rechte nicht und verzichten auf Reklamationen und zahlen trotz Mängeln die volle Miete weiter.“ Diese Erfahrung macht auch Rechtsanwalt Axel Rieger, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds Villingen-Schwenningen. Bei etwa 20% der Beratungen des Deutschen Mieterbundes geht es um Wohnungsmängel, Reparaturen und Mietminderungen. Konkret geht es dabei meist um Feuchtigkeit, Schimmel, Lärm, Heizung oder Umweltgifte.

Wann liegt nun aber ein Wohnungsmangel vor? Der Vorsitzender des Mietervereins, Bernd Schenkel, verweist auf eine Erläuterung in der neuen Broschüre ‚Wohnungsmängel und Mietminderung’: „Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Mietvertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder benachbarten Häusern können Mängel sein.“

Was tun, wenn der Mieter einen Wohnungsmangel feststellt – etwa wenn er in einer Zimmerecke Schimmel entdeckt. Der erste Schritt muss immer sein, den Vermieter zu informieren und auf die Behebung des Mangels zu drängen. Wenn dies in angemessener Zeit nicht geschieht, hat der Mieter ein Druckmittel in der Hand: Solange der Mangel besteht, kann er die Miete mindern. Um welchen Prozentsatz die Miete bei einem bestimmten Mangel gekürzt werden kann, hat sich in den letzten Jahren durch Hunderte von Gerichtsurteilen herauskristallisiert. Die Info-Broschüre gibt hier reichlich Beispiele und Erläuterungen. Fünfhundert Urteile wurden herangezogen, um auch dem Laien eine Basis für eine eigene Entscheidung zu geben.

Das Landgericht Berlin hat zum Beispiel Anfang des Jahres bei Feuchtigkeitsschäden in Küche und Wohnbereich 20 Prozent Mietminderung als angemessen angesehen. Das Landgericht Darmstadt hat bei sehr lautem Baulärm, der ein Öffnen der Fenster unmöglich machte und zu Erschütterungen in der Wohnung führte eine Minderung von 25 Prozent während der Baumaßnahme akzeptiert.

Strittig zwischen Mieter und Vermieter ist meist die Frage nach der Ursache von Schimmelbildung. Ist sie durch falsches Lüftungsverhalten des Mieters verursacht, kommt eine Mietminderung nicht in Frage. Kann aber nachgewiesen werden, dass die Ursache der Schimmelbildung in Baumängeln zu suchen ist, kann die Minderung sehr kräftig ausfallen. Das Landgericht Köln hat 2001 entschieden, dass Schimmelbildung in allen Räumen einer Neubauwohnung eine Minderung von 75 Prozent der Miete rechtfertigt.

Einige Beispiele für angemessene Mietminderungen finden sich unter Beispiele Mietminderung.

Die Rechtssprechung der letzten Jahre macht aber auch deutlich, dass Mietminderung ohne Vorliegen eines tatsächlichen Mangels und vor allem ohne ausreichende Information des Vermieters über den Grund der Mietminderung, letztlich auch zur Kündigung durch den Vermieter führen kann.

Wer sich beim Thema ‚Wohnungsmängel’ kundig machen will, kann zur Broschüre ‚Wohnungsmängel und Mietminderung’ greifen. Sie ist in der Geschäftsstelle des Deutschen Mieterbunds VS, Vöhrenbacherstraße 6 für sechs Euro erhältlich.

22.06.2011

Deutscher Mieterbund –
seit über 60 Jahren in der Stadt aktiv

Ein bewährtes Team betreut die Mitglieder kreisweit

Nach dem Krieg wurden in Villingen, Schwenningen und vielen anderen Städten die Mietervereine neu gegründet. Im Dritten Reich waren sie gleichgeschaltet worden und hatten ihre Funktion als Interessenvertretung der Mieter eingebüßt. In den 1950er Jahren schlossen sich die Mietervereine zum Deutschen Mieterbund zusammen.

In den Anfangsjahren, zu Zeiten extremer Wohnungsnot, ging es vor allem darum, den Mietern ihren Wohnraum zu sichern, gegen Kündigungen anzugehen. Heute geht es häufiger darum, zu überprüfen, ob die Heizkosten korrekt abgerechnet wurden, ob bei Mängeln eine Mietminderung durchzusetzen ist, oder wer letztlich für Schönheitsreparaturen aufzukommen hat – Mieter oder Vermieter.

Die Arbeit der Mietervereine ist in den letzten Jahrzehnten immer professioneller geworden. Die kleineren Mietervereine im Kreis schlossen sich mit dem Mieterverein in Villingen-Schwenningen zusammen. Dies ermöglichte die Einrichtung einer eigenen Geschäftsstelle, die täglich erreichbar ist. Die Beratung wird von Rechtsanwälten durchgeführt, die im Mietrecht einen Schwerpunkt ihrer anwaltlichen Tätigkeit sehen. Beratungsabende finden in Villingen, Schwenningen, Donaueschingen, St. Georgen, Triberg und seit 2010 auch in Tuttlingen statt.

Geblieben ist die Organisation als Verein. Allein die Mitgliedsbeiträge tragen die Arbeit des Deutschen Mieterbundes. Für die Mitglieder ist dann die außergerichtliche anwaltliche Beratung unentgeltlich.

Geblieben ist auch die Ehrenamtlichkeit der Vereinsführung. Mit dem Vorsitzenden Bernd Schenkel und seinen sechs Vorstandskollegen ist die Vereinsführung in den letzten Jahren sehr stabil geblieben. In der Geschäftsstelle in der Vöhrenbacher Straße arbeiten drei Mitarbeiterinnen und ein Geschäftsführer. Neu hinzugekommen ist in diesem Monat Frau Natalie Cardillo. Die ausgebildete Bürokauffrau ist nach einer Familienpause wieder in den Beruf eingestiegen. Geschätzt wird im Team die Unterstützung durch den früheren Geschäftsführer Heinz-Dieter Brangenberg, der auch im Ruhestand seine langjährige Erfahrung weiterhin als Schatzmeister zur Verfügung stellt.

Foto: Das Team in der Geschäftsstelle des Deutschen Mieterbundes.
Von links: Geschäftsführer Axel Rieger, Natalie Cardillo, Marion Joos, Maria Höke, Heinz-Dieter Brangenberg

20.04.2011

Vor-Ort-Termin zum Thema ‚Barrierefreies Wohnen’

Barrierefrei wohnen – bis ins hohe Alter

Deutscher Mieterbund VS besucht zwei Anlagen des Spitalfonds

Eine Umfrage bei älteren Mitgliedern des Deutschen Mieterbundes im Oberzentrum bestätigte zahlreiche Erhebungen der letzten Jahre: Alte Menschen wollen nicht mehr umziehen. Eine Mieterin aus Schwenningen – alleinstehend und über achtzig – gab zu, dass Kehrwoche und vor allem Schneeschippen zunehmend Probleme bereiten. Aber ein Umzug, etwa ins betreute Wohnen komme für sie nicht in Frage. Der Geschäftsführer des Mieterbundes, Axel Rieger, brachte es auf den Punkt: „Die Menschen wollen im Alter selbstbestimmt in ihrer gewohnten Wohnung und ihrem angestammten Wohnumfeld bleiben.“

Die Zahl der älteren und auch hochbetagten Mieter wird weiter zunehmen. Schon im nächsten Jahrzehnt werden in einem Viertel aller Haushalte Menschen leben, die 70 Jahre und älter sind.

Aus Sicht des Mieterbundes ist es notwendig, dass der Wohnungsbau besser auf diese Entwicklung eingeht. Nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei Sanierungen älterer Wohnanlagen muss neben der energetischen Sanierung darauf geachtet werden, dass die Wohnungen barrierefrei und damit altengerecht werden. Dies ist bisher noch nicht in ausreichendem Maße geschehen. Von den etwa 40 Millionen Wohneinheiten in Deutschland gelten nur etwa zwei Prozent als bedingt altengerecht.

Der Vorstand des Deutschen Mieterbundes hatte mit Frau Ute Lichtblau vom Spitalfond einen intensiven Meinungsaustausch, als sie gemeinsam das neue barrierefreie Mehrfamilienhaus in der Friedenstraße und die betreuten Altenwohnungen am Warenbach begutachteten.

Das Gebäude Friedenstraße 2 lässt in Sachen Barrierefreiheit und Wohnkomfort keine Wünsche offen: nirgends Schwellen, Lift, die Türen in den Fluren und im Keller lassen sich per Schalter elektrisch öffnen, geräumige, helle Tiefgarage, Fußbodenheizung, automatische Lüftung, barrierefreies Bad.

Der Spitalfonds nennt die Wohnungen ‚Servicewohnungen’. Ein Hausmeister besorgt alle Wartungs- und Reinigungsarbeiten. Daneben kann – je nach Bedarf – im Rahmen eines Betreuungskonzepts Hilfe von außen in Anspruch genommen werden. Somit ist gesichert, dass die Wohnung auch den Anforderungen im hohen Alter gerecht wird.

Frau Lichtblau erinnerte an das Achtfamilienhaus aus dem Jahr 1930, das zuvor an dieser Stelle gestanden hatte – ohne Wärmedämmung, ohne Balkone, mit sehr bescheidenem Wohnkomfort. Bei einer Kosten-Nutzen-Rechnung sei klar geworden, dass ein Neubau günstiger werde als eine Sanierung. Nun hat das neue Haus 12 Zwei - und Dreizimmerwohnungen, sechs davon rollstuhlgerecht. Die Miete beträgt sieben Euro pro Quadratmeter – dazu kommen die ‚kalten’ Nebenkosten (Hausmeister, Lift, Versicherungen, Grundsteuer) und die Heizkostenpauschale.

Auch 11 Jahre nach der Eröffnung präsentierte sich ‚Wohnen am Wahrenbach’ als äußert attraktive Wohnanlage. Dazu trägt einmal die stadtnahe Lage direkt an einem Erholungsgebiet, aber auch der makellos gepflegte Zustand der Anlage und die günstig zugeschnittenen Appartements mit drei Räumen, Küche und Bad bei. Die Miete für die 52 Quadratmeter großen Appartements beträgt 347 Euro plus Nebenkosten. Dazu kommt eine Betreuungspauschale von 91 Euro. In dieser Pauschale sind nicht nur Notruf und Telefonanschluss, sondern auch die tägliche Anwesenheit einer Fachkraft mit Angeboten wie Gedächtnistraining, Gymnastik oder Singen enthalten sowie die Beratung bei anfallenden Problemen der Bewohner.

Für die Vorstandsmitglieder des Mieterbundes haben die beiden Einrichtungen Vorbildcharakter. Die Frage für die Zukunft müsse allerdings lauten: Wie können in solchen Wohnobjekten Wohnungen geschaffen werden, die auch für kleinere Einkommen, kleinere Renten bezahlbar sind. Bernd Schenkel, Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes, erinnerte an den sozialen Wohnungsbau – heute nennt man es ‚geförderter Wohnungsbau’. In den letzten Jahren habe Baden-Württemberg die Fördermittel fast nur für Eigenheime und Eigentumswohnungen eingesetzt . Die zukünftige Landesregierung – so die Wahlversprechen – werde wieder verstärkt Mietwohnungen fördern. Bernd Schenkel hofft, dass die einheimischen Wohnbaugesellschaften und –Genossenschaften solche Mittel beantragen um damit auch altengerechte Wohnungen zu einem günstigeren Mietpreis anbieten zu können.

Foto: Vor den ‚Servicewohnungen’ des Spitalfonds in der Friedenstraße: Ute Lichtblau (Spitalfonds), Axel Rieger (Geschäftsführer Deutscher Mieterbund), Heinz-Dieter Brangenberg (Schatzmeister Deutscher Mieterbund), Norbert Miltenberger (Vorstandsmitglied Deutscher Mieterbund)

05.04.2011

Deutscher Mieterbund: Heizkostenabrechnungen häufig fehlerhaft

Die Heizkosten selbst: Tendenz steigend

Für den Deutschen Mieterbund Villingen-Schwenningen waren auch im vergangenen Jahr Fragen zur Heizkostenabrechnung ein häufiger Grund, die Beratungstermine wahrzunehmen. Bundesweit, so stellt die Dachorganisation des Deutschen Mieterbundes fest, ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Häufig sind es einfach Rechenfehler, die von den beratenden Rechtanwälten festgestellt werden. Gelegentlich wird auch zwischen Wartungs- und Reparaturkosten nicht sauber getrennt. Wartungskosten, zum Beispiel einer Heizanlage, können auf die Mieter umgelegt werden, wenn es im Mietvertrag so steht. Reparaturkosten an der Anlage sind aber Sache des Eigentümers und können nicht umgelegt werden. Wer sich selbst über die rechtlichen Fragen zu den Nebenkosten informieren will, ist mit einer Broschüre des Deutschen Mieterbundes gut bedient. Sie heißt „Die zweite Miete – Kosten, Fristen, Aufteilung“ und ist für sechs Euro in der Geschäftsstelle des Mieterbundes in der Vöhrenbacherstraße 6 in Villingen erhältlich.

Wer mit Fragen zur Heizkostenabrechnung in die Beratung kommt, rät Geschäftsführer Axel Rieger, sollte unbedingt die Gesamtabrechnung anschauen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter Einsicht in die Originalabrechnungen nehmen zu lassen. Werden dem Mieter keine Kopien zur Verfügung gestellt, kann man sich Notizen machen oder die Belege abfotografieren.

Spätestens bis zum 31. Dezember 2010 mussten die Heizkostenabrechnungen für 2009 beim Mieter sein – sonst sind sie unwirksam, und eine Nachzahlung kann vom Vermieter nicht mehr eingefordert werden. Wie entwickelten sich nun die Kosten 2009 und 2010, und wie hoch sind sie durchschnittlich? Der Deutsche Mieterbund hat die Kosten errechnet. Im Jahr 2009 betrugen die Nebenkosten im bundesdeutschen Schnitt 2,19 Euro pro Quadratmeter und Monat. Wer also eine Wohnung mit 70 Quadratmetern bewohnt, zahlte im Schnitt monatlich Nebenkosten in Höhe von 143,30 Euro. Interessant ist dabei der Anteil für Heizung und warmes Wasser: 2009 betrug er 1,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im Vergleich zum Jahr 2008 sind die Heizkosten gesunken. Mit dem Ausbruch der Weltwirtschaftskrise waren 2008 die Rohölpreise kräftig gefallen, was auch die Heizölpreise sinken ließ. Auch die zunehmende Wärmedämmung trägt zu niedrigeren Heizkosten erheblich bei.

In den nächsten Monaten erhalten die Mieter ihre Abrechnungen für das Jahr 2010. Vor allem die Kälteperiode am Ende des Jahres wird die Heizkosten steigen lassen, zumal der Ölpreis 2010 um 22 Prozent gestiegen ist. Der Gaspreis, welcher der Ölpreisentwicklung erst mit zeitlicher Verzögerung folgt, fiel dagegen 2010 um 8,6 Prozent. Dass auch die Kosten im laufenden Jahr weiter steigen werden, zeigt der Blick auf die Rohölpreise, die seit Jahresbeginn erneut um 16 Prozent gestiegen sind.

Wie kann der Mieter aus dieser Preisspirale bei den Heizkosten herauskommen? Für Bernd Schenkel, den Vorsitzenden des Deutschen Mieterbundes, hilft nur die energetische Sanierung der Mietobjekte. Gerade die großen Baugenossenschaften der Stadt leisten hier eine Vorreiterrolle und haben in den letzten Jahren bis zu 70 Prozent ihres Wohnbestandes saniert.

Auf Bundesebene kämpft der Deutsche Mieterbund dafür, dass die Bundesregierung die Mittel für Wohnungssanierung nicht kürzt. Energetische Wohnungssanierung ist nicht nur das wichtigste Mittel, die Heizkosten in den Griff zu bekommen, sondern auch das wirkungsvollste Mittel zur CO2-Reduzierung.

09.12.2010

Adventskaffee und Ehrung langjähriger Mitglieder

Mieterverein ehrt seine treuesten Mitglieder

„Ohne Ihre jahrzehntelange Mitgliedschaft könnte der Mieterverein nicht überleben, könnte er kein solch professionelles Dienstleistungsangebot machen.“ Das war ein Kernsatz aus den Begrüßungsworten, mit denen Bernd Schenkel, seit 10 Jahren örtlicher Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes, die langjährigen Mitglieder begrüßte. Er wies darauf hin, dass der Mieterverein allein von den Mitgliedern und ihren Beiträgen getragen werde und in keiner Form mit ‚Staatsknete’ bezuschusst werde. Selbsthilfe, soziales Engagement und kompetente Beratung - das sind, so der Vorsitzende, die Schlüsselbegriffe der Mietervereine seit über 100 Jahren.

Der Mieterverein hatte alle Mitglieder, die 30 Jahre und länger dabei sind, zu einem Adventskaffee eingeladen. Einige mussten sich entschuldigen, wie der langjährige Schriftführer Heinz Lörcher, zehn fanden den Weg zum Gasthof Bertholdhöhe. Gekommen war auch der Geschäftsführer des Mietervereins, Rechtsanwalt Axel Rieger und sein Vorgänger, Heinz-Dieter Brangenberg, der allen Anwesenden in guter Erinnerung war. Auch die beiden Vorstandsmitglieder und Rechtsberater, Birgitta Schäfer und Carl Wittkämper setzten sich dazu.

Bernd Schenkel hatte eine Präsentation zusammengestellt: „Wohnen im Alter – seniorengerechte Wohnanlagen in Villingen-Schwenningen“. Mit Bildern und Wohnungspreisen wurden zahlreiche Anlagen in den beiden großen Stadtbezirken vorgestellt. Die vorbildliche neue Anlage des Spitalfonds in der Friedenstraße war vielen noch nicht bekannt. Auch die im Bau befindlichen Seniorenwohnungen der Familienheim in der Roten Gasse und die Anlage der städtischen Wohnungsbaugesellschaft in der Riemenäckerstraße fanden Erwähnung. Die Projekte wurden mit Interesse zur Kenntnis genommen. Eines wurde im Gespräch jedoch deutlich: Keiner der Anwesenden kann sich vorstellen, seine Wohnung nochmals zu wechseln. Man war mit seiner Wohnung zufrieden und wollte die bekannte Nachbarschaft nicht verlassen. Auch wenn Irmgard Schifferdecker mit ihren 85 Jahren zugab, dass die Kehrwoche zunehmend anstrengend werde – sie will dort wohnen bleiben, wo sie nun schon so viele Jahre gewohnt hat.

Mit einer Flasche Rotwein und einem Kirschkernkissen bedankte sich der Mieterverein bei den Anwesenden für ihre jahrzehntelange, treue Mitgliedschaft. Im Einzelnen wurden geehrt: Leoni und Werner Hoch (43 Jahre), Heinz-Dieter Brangenberg (40 Jahre), Irmgard Schifferdecker (38 Jahre), Walter Zepf (36 Jahre), Paul Büchin (35 Jahre), Helga Büchin (35 Jahre), Karl Wegner (32 Jahre), Heinrich Hoffmann und Dorothea Hoffmann (31 Jahre).

Foto: Zu einem Adventskaffee waren die langjährigen Mitglieder des Deutschen Mieterbundes zusammengekommen.
Im Hintergrund Geschäftsführer Axel Rieger(links) und sein Vorgänger Heinz-Dieter Brangenberg.

14.11.2010

Bericht über den „Mietertag“ des Deutschen Mieterbundes

Große und kleine Sorgen der Mieter kamen zur Sprache

Deutscher Mieterbund informiert und stellt sich der Diskussion

Wer zum ‚Mietertag’, der Informationsveranstaltung des Deutschen Mieterbundes kam, wollte meist auch ein sehr persönliches Problem zu Sprache bringen. Deshalb wurde die allgemeine Information der anwesenden Anwälte eher kurz gehalten, um die Zeit für Gespräch und Diskussion zu nutzen.

Rechtsanwalt Michael Müller, der auch in Tuttlingen die Beratung des Deutschen Mieterbundes durchführt, erläuterte die Grundzüge des Kündigungsrechts. Rechtsanwalt Carl Wittkämper referierte über Mietmängel und das Recht zur Mietminderung, falls Mängel in einer Wohnung nicht beseitigt werden. Rechtsanwalt Axel Rieger hatte das Thema ‚Heizkostenabrechnung’ vorbereitet.

Die von den Zuhörern angesprochnen Probleme waren vielfältig: Das Ehepaar über 70, dem nach über 20 Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde; die Frau aus einer Kreisgemeinde , die in eine inakzeptablen Wohnung eingewiesen worden war. Die Fotos, die sie zeigte, riefen verwunderte Kommentare hervor: „Dass es solche Wohnungen heute noch gibt!“ Da war die Mieterin, die mit undichten Fenstern besorgt den kommenden Winter erwartet – mit ungemütlicher Zugluft und hohen Heizkosten. Vor allem das Vorstandsmitglied des Deutschen Mieterbundes Schwarzwald-Baar-Heuberg, Günter Wunderle, konnte mit seiner intimen Kenntnis der Tuttlinger Verhältnisse manch guten Rat geben.

Besonderes Lob erntete die Veranstaltung des Mieterbundes von Stadtrat Hellmut Dinkelacker. „Ich freue mich“, so der Stadtrat, „dass der Deutsche Mieterbund nach vielen Jahren der Abstinenz seine Beratungstätigkeit in Tuttlingen wieder aufgenommen hat.“

Der Vorsitzende des Deutschen Mieterbundes in der Region, Bernd Schenkel, hatte in seiner Einführung darauf hingewiesen, dass das Beratungsangebot im Tuttlinger ‚Haus der Familie’ von den Mitgliedern gern genutzt werde. Die Präsenz in Tuttlingen habe aber auch zu einem spürbaren Anstieg der Mitgliederzahl im Kreis geführt. Dazu, so der Vorsitzende, trage auch der günstige Jahresbeitrag von 65 Euro - inklusive Rechtsschutzversicherung - bei.

Die Informationsveranstaltung hat den Deutschen Mieterbund darin bestärkt, die Veranstaltung ‚Mietertag’ jährlich durchzuführen – abwechselnd in Villingen-Schwenningen und Tuttlingen.

Foto: Rechtsanwalt Michael Müller bei seinem Referat über das Kündigungsrecht

11.08.2010

Gassmann: Der Mietwohnungsbau wird in BW vernachlässigt

Deutscher Mieterbund informiert sich über die Baugenossenschaft Villingen

Auf Einladung des ‚Deutschen Mieterbundes Villingen-Schwenningen’ verbrachte der Landesvorsitzende des Deutschen Mieterbundes Rolf Gassmann und der Landesgeschäftsführer Udo Casper einen sonnigen Tag in der Doppelstadt. Krönender Ausklang war ein Spaziergang durch die LGS. Rolf Gassmann, der als langjähriger Landtagsabgeordneter schon viele Landesgartenschauen gesehen hat, war begeistert: „Das ist eine herausragende Leistung – vor allem wenn man die Gewerbebrache am Güterbahnhof gekannt hat.“

Zuvor hatte sich die Landesspitze mit dem örtlichen Vorstand des Deutschen Mieterbundes, dem Vorsitzenden Bernd Schenkel, dem Geschäftsführer Axel Rieger und dem Schatzmeister Heinz-Dieter Brangenberg getroffen. Organisatorische Fragen standen hier im Mittelpunkt.

Der Nachmittag war einem Informationsbesuch bei der ‚Baugenossenschaft Villingen eG’ vorbehalten. Geschäftsführer Ulrich Heine und Klaus Münzer, Leiter der Wohnungsverwaltung, begrüßten die Gäste in der Geschäftsstelle in der Langstraße. Zur Einführung warf Ulrich Heine einen Blick auf die Geschichte der Genossenschaft – mit ihren 108 Jahren, die älteste Baugenossenschaft der Stadt. Am Stadtplan wurde deutlich, dass der Wohnbestand überwiegend innenstadtnah ist: der Bereich Goethestraße/Goetheplatz, der östliche Teil der Südstadt, die Rietheimerstraße und die Schelmengasse.

Der Geschäftsführer erinnerte auch an die wirtschaftlich schwierigen 90er-Jahre. Inzwischen habe sich die Baugenossenschaft wirtschaftlich erholt und stehe solide da. Nicht ohne Stolz verwies er auf die inzwischen abgeschlossenen Sanierungen in der Schelmengasse, der Goethestraße und der Rietheimerstraße. „Siebzig Prozent des Wohnbestandes von zur Zeit 800 Wohnungen sind inzwischen saniert“, stellte er fest.

Für den Deutschen Mieterbund stellt sich vor allem die Frage, was die Sanierungen für die Mieter bedeutet hat. Die Baugenossenschaft saniert meist ganze Häuser in denen die Mieter zwischenzeitlich in Ersatzwohnungen umgesetzt wurden. Bei der Sanierung Schelmengasse seien Ferienwohnungen angemietet worden um die Mieter während der Umbauzeit unterzubringen. Im Ergebnis seien etwa ein Drittel der Mieter in die sanierten Häuser zurückgekehrt, ein weiteres Drittel habe andere Wohnungen der Baugenossenschaft bezogen, ein letztes Drittel habe anderen Wohnraum bezogen, oft war es betreutes Wohnen oder eine Pflegeeinrichtung. Nach einer Sanierung, darauf verwies Klaus Münzer, liegt der Mietpreis zwischen 6,00 und 7,00 Euro pro qm. Zwei Dinge dürfe man bei diesem Preis nicht vergessen, ergänzte Klaus Münzer: der Wohnwert steige durch die Sanierung erheblich und der Energieverbrauch sinke um fast zwei Drittel im Vergleich zur unsanierten Wohnung.

Rolf Gassman interessierte sich für die Fördermöglichkeiten, die von der Baugenossenschaft wahrgenommen werden: „Greifen Sie auf Landesmittel für geförderten Wohnungsbau – also das was wir früher Sozialwohnungen nannten – zurück.“ Die negative Antwort von Geschäftsführer Ulrich Heine verwunderte wenig. Rolf Gassmann verwies drauf, das die Landeförderung im Wohnungsbau schwerpunktmäßig in den Eigentumserwerb, also in Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, fließe. Der geförderte Mietwohnungsbau sei seit vielen Jahren ein Stiefkind der Landesregierung. Dies sei deshalb unsozial, weil in den Ballungsräumen und Universitätsstädten bezahlbarer Wohnraum ohne Förderung nicht entstehen könne.

Vor Ort wurde die Goethestraße als Musterbeispiel für gelungene Sanierung in Augenschein genommen. Auf der Vorderseite wurde der Denkmalschutz dieses Wohnensembles aus den 1920er/1930er eingehalten, auf der Rückseite regiert der moderne Wohnkomfort mit vergrößerten, lichtdurchfluteten Wohnzimmer und Terrassen.

Gehobener Wohnkomfort wird in einem Neubau in der Nähe der Goetheplatzes geschaffen: dreifach verglaste Fenster, Pellet-Heizung, Aufzüge, Tiefgarage und als Besonderheit das stromlose Schlafzimmer. Letzteres mussten sich die Gäste erläutern lassen: Für Menschen, die wenigstens nachts ohne Elektrosmog und elektromagnetische Wellen sein wollen, ist das umsetzbar.

Für den Vorsitzenden des örtlichen Mieterbundes, Bernd Schenkel, geht die Baugenossenschaft den richtigen Weg. Sanierung, vor allem energetische Sanierung, hat Vorrang. Abriss und Neubau ist in Sonderfällen sinnvoll und hat den Vorteil, dass eine leichte Verdichtung möglich ist. Der Neubau in der Goethestraße nimmt zum Beispiel auf den Trend zu kleineren Hauhalten Rücksicht. Bernd Schenkel ist froh, dass keine neuen Baugebiete erschlossen werden müssen und die sinkende Bevölkerung – bei durchaus noch steigender Haushaltszahl – durch Binnenentwicklung eine gute Wohnversorgung vorfinden wird. „Die Baugenossenschaft trägt dazu bei, dass innenstadtnahes, urbanes Wohnen in allen Preissegmenten möglich Ist“, so sein Fazit des informativen Nachmittags.

Foto 1: Vor der Geschäftsstelle der ‚Baugenossenschaft Villingen’ in der Langstraße (von links): Heinz- Dieter Brangenberg (Schatzmeister des Deutschen Mieterbundes VS), Rolf Gassmann (Landesvorsitzender der Deutschen Mieterbundes), Ulrich Heine (Geschäftsführer der Baugenossenschaft), Bernd Schenkel (Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes VS), Klaus Münzer (Leiter der Wohnungsverwaltung der Baugenossenschaft), Axel Rieger (Geschäftsführer der Deutschen Mieterbundes VS)

Foto 2: Vor dem Neubau mit 38 Mietwohnungen in der Goethestraße (von links): Ulrich Heine (Geschäftsführer der Baugenossenschaft), Heinz-Dieter Brangenberg (Vorstandsmitglied des Deutschen Mieterbunds VS), Rolf Gassmann (Landesversitzender des Deutschen Mieterbunds), Bernd Schenkel (Vorsitzender des Deutschen Mieterbunds VS)

Foto 3: Rolf Gassman (Landesvorsitzender der Deutschen Mieterbundes), Bernd Schenkel (Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes VS), Ulrich Heine (Geschäftsführer der Baugenossenschaft Villingen), Udo Casper (Landesgeschäftsführer des Deutschen Mieterbundes), Heinz-Dieter Brangenberg (Vorstandsmitglied des Deutschen Mieterbundes VS)

14.06.2010

Bericht über die Jahreshauptversammlung des Deutschen Mieterbundes VS

Der Deutsche Mieterbund VS verstärkt sein Beratungsangebot

Wie reagiert der Wohnungsmarkt auf den Bevölkerungsrückgang?

Wann kommt endlich der Mietspiegel? Diese Frage wurde an den Vorsitzenden des Deutschen Mieterbundes VS, Bernd Schenkel, noch vor Beginn der Jahreshauptversammlung gestellt. Bernd Schenkel ging in seinem Bericht darauf ein: Die Rahmenbedingen seien geschaffen, der Gemeinderat habe schon vor über zwei Jahren die Mittel für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels genehmigt, mit dem EMA-Institut erarbeite ein kompetenter Partner zusammen mit der Statistikstelle des Stadtplanungsamts den Mietspiegel. Grund für die Verzögerung sei die knappe Personaldecke der städtischen Ämter.

Wie reagiert der Wohnungsmarkt auf den beginnen Bevölkerungsrückgang in Villingen-Schwenningen und im Kreis? Bernd Schenkel bezog sich dabei auf die Zahlen des statistischen Landesamtes, das bis 2030 von einem kreisweiten Einwohnerrückgang von fünf bis sechs Prozent ausgeht. Die Gemeinden werden davon unterschiedlich stark betroffen sein. Während Triberg zwölf, St. Georgen sieben und Villingen-Schwenningen vier Prozent ihrer Einwohner verlieren könnten, kann Bad Dürrheim mit vier Prozent Zuwachs rechen.

Bernd Schenkel warnte allerdings vor der Hoffnung auf einen Wohnungsüberhang und sinkende Mieten. Meist werde trotz sinkender Einwohnerzahl die Anzahl der Haushalte gleich bleiben oder sogar noch steigen. Durch die höhere Lebenserwartung werde die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte noch weiter zunehmen.

Wichtig sei, dass der Mietwohnungsbau wieder auflebe - nicht nur wegen der steigenden Zahl der Haushalte, sondern auch, weil für alte Wohngebäude, die sich für eine Sanierung nicht mehr eignen, Ersatz geschaffen werden müsse. Als positives Beispiel für eine solche Entwicklung nannte Bernd Schenkel die Neubaupläne in der Roten Gasse in Villingen.

Der Wohnungsmarkt in VS und im Kreis ist aus der Sicht des Deutschen Mieterbundes ausgeglichen. Für große Familien ist es allerdings weiterhin ein Problem, angemessenen Wohnraum zu finden. Als problematisch sieht es der Mieterbund auch an, dass die Mietkosten für Hartz-IV-Empfänger vor fünf Jahren auf höchstens 4,60 Euro pro Quadratmeter festgelegt und seitdem nicht angepasst wurden. Damit werde nicht berücksichtigt, dass das Mietpreisniveau in diesen Jahren gestiegen sei.

Erfreuliches konnte der Geschäftsführer des Mieterbundes, Rechtsanwalt Axel Rieger, berichten. Mit der Mitgliederzahl habe auch der Beratungsbedarf in Donaueschingen und Umgebung zugenommen. Deshalb werde nicht mehr alle vierzehn Tage, sondern wöchentlich – immer dienstags ab 17.30 – im Gebäude des Roten Kreuzes in Donaueschingen beraten. Seit Jahresbeginn habe der Mieterbund VS auch in Tuttlingen eine neue Beratungsstelle eingerichtet und sei dort alle 14 Tage präsent.

Schatzmeister Heinz-Dieter Brangenberg legte die Jahresabschlüsse für 2008 und 2009 vor. Beide Jahre schlossen mit einem kleinen Überschuss ab.

Bei den Vorstandswahlen des Mieterbundes besteht ein rollierendes System: Alle zwei Jahre wird die Hälfte des Vorstands neu gewählt; die Amtszeit beträgt vier Jahre. In ihren Ämtern bestätigt wurden der zweite Vorsitzende Harry Frey und die Schriftführerin Rechtsanwältin Birgitta Schäfer. Neu als Beisitzer wurde Günter Wunderle aus Tuttlingen gewählt. Er wird als ein Mann, der die Tuttlinger Verhältnisse sehr gut kennt, die Arbeit des Vorstands bereichern.

Zum Abschluss empfahl Vorsitzender Bernd Schenkel den kostenlosen Service der Firma „co2online“ zu nutzen. Die Firma erstellt den bundesweiten Heizspiegel und bietet zur Zeit ein kostenloses individuelles Heizkostengutachten an. Antragsblätter gibt es im Internet unter „www.heizspiegel.de“

Foto: Der neu gewählte Vorstand des Deutschen Mieterbunds VS präsentiert sich am Ende der Jahreshauptversammlung in folgender Zusammensetzung (von links): Günter Wunderle (Beisitzer), Harry Frey (zweiter Vorsitzender), Birgitta Schäfer (Schriftführerin), Bernd Schenkel (Vorsitzender), Axel Rieger (Geschäftsführer), Heinz-Dieter Brangenberg (Schatzmeister), Norbert Miltenberger (Beisitzer)

12.06.2010

Deutscher Mieterbund im Wohngebiet Welvert

Die Mitgliederversammlung des Deutschen Mieterbundes fand dieses Wochenende im ‚Café Welvert’ statt. Es lag deshalb nahe, dass der Vorsitzende des Mieterbunds Bernd Schenkel den Planer des neuen Wohngebiets, den Architekten Gregor Braun, einlud.

Gregor Braun berichtete über die Anfänge, über die schwierigen Verhandlungen mit der Grundstücksverwaltung der Bundesrepublik Deutschland, über die Beseitigung der Altlasten und dem Abriss der Garagen, Werkstätten, Kleiderkammern der ehemaligen Kaserne.

Lob erhielt der Architekt dafür, dass er schon vor dem Einzug der ersten Bewohner eine Infrastruktur geschaffen hat: Supermarkt, Kinderspielplatz und das ‚Cafe Welvert’ – auch eine private Kinderbetreuung könnte bald dazukommen. Lob auch dafür, dass er die fünf großen, solide gebauten Stabs- und Mannschaftsgebäude der ehemaligen Boelcke-Kaserne aus dem Jahre 1936 erhalten hat.

Bedauern äußerte so manches Mitglied des Deutschen Mieterbundes beim Rundgang darüber, dass in diesem schönen Wohngebiet wohl nur wenige Mietwohnungen entstehen werden. Vorsitzende Bernd Schenkel sieht im Wohngebiet Welvert dennoch eine große Bereicherung des Wohnungsmarkts der Stadt: „Wer hierher zieht, macht in der Regel eine Mietwohnung frei und trägt dazu bei, dass in Stadt und Kreis der Wohnungsmarkt ausgeglichen bleibt.“

Foto: Im Wohngebiet Welvert herrscht weiterhin rege Bautätigkeit. Architekt Gregor Braun erläutert seine Konzeption und führt die Mitglieder der Deutschen Mieterbundes durchs Neubaugebiet. In der Mitte Gregor Braun (rechts) zusammen mit dem Vorsitzenden des Mieterbundes Bernd Schenkel.

22.10.2009

Mieterverein fordert zu nachbarlicher Rücksichtnahme auf

Nicht überall ist Holzfeuerung erlaubt

„Muss ich den Rauch aus Nachbars Kamin akzeptieren?“ Diese Frage wurde an den Mieterverein herangetragen und ist nicht mit einem klaren ‚Ja’ oder ‚Nein’ für die gesamte Stadt zu beantworten. Es gibt im Stadtbezirk Villingen drei Baugebiete, in denen das Verbrennen von festen und flüssigen Brennstoffen vom Bebauungsplan her untersagt ist. Betroffen sind die Wöschhalde, die Hammerhalde und das Baugebiet Altstadtsteig/Kopsbühl. Hintergrund für dieser Regelung im Bebauungsplan ist die Hanglage dieser Wohngebiete. Hier ist es besonders leicht möglich, dass der Rauch eines tiefer liegenden Hauses den Nachbarn des höher liegenden Hauses beeinträchtigt.

Es ist dabei nicht nur der Rauch, der stört. Bei Holzverbrennung entsteht etwa 3.000 mal mehr Feinstaub als bei Gasverbrennung. Erhöhte Feinstaubwerte in der Luft bedeuten eine gesundheitliche Belastung. Der Vorsitzende des Mietervereins, Bernd Schenkel, weist darauf hin, dass vor allem für Menschen mit Herz-Kreislauf-Problemen, für Menschen die mit der Lunge, den Bronchien Probleme haben oder unter Asthma leiden, Feinstaub ein zusätzliches gesundheitliches Risiko darstellt.

Der Mieterverein weist darauf hin, dass in großen Heizzentralen auf der Basis von Holz oder Hackschnitzel meist eine doppelte Filteranlage dafür sorgt, dass der Feinstaub nicht durchs Kamin entweicht, sondern als Sondermüll entsorgt wird. Auch bei sogenannten ‚Kleinfeuerungsanlagen’ – also offene Kamine, Kaminöfen oder Kachelöfen – werden durch die Verschärfung des Immissionsschutzes in Zukunft ohne Feinstaubfilter im Kamin die vorgeschriebenen Werte nicht einzuhalten sein. Bernd Schenkel sieht hier schon heute eine zusätzliche Aufgabe für die Ofenbauer der Stadt, ihren Kunden den Einbau solcher Filter nahe zu legen.

Vor zwei Jahren hatte es einen Vorstoß des Gemeinderats gegeben, die Einschränkung in den genannten Baugebieten aufzuheben. Bei der Offenlage zur geplanten Änderung der Bebauungspläne gab es jedoch so viele rechtlich begründete Einsprüche, dass die Stadt das Verbot der festen und flüssigen Brennstoffe in diesen drei Wohngebieten unverändert aufrecht erhielt.

Bewohnern dieser Wohngebiete, die sich durch Rauch aus benachbarten Häusern beeinträchtigt fühlen, rät der Mieterverein, das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen. Eine Auseinandersetzung auf rechtlicher Ebene könne nur ein letzter Ausweg sein.

27.07.2009

Ärger vermeiden – vor allem im Urlaub

Der Mieterverein VS gibt Tipps für Mieter

Morgen ist der letzte Schultag. Der Sommerurlaub steht vor der Tür. Damit es während oder nach den schönsten Wochen des Jahres nicht noch Ärger gibt, hat der Mieterverein Villingen-Schwenningen die wichtigsten Tipps rund um die Wohnung zusammengestellt:

  • Der Mieter muss sicherstellen, dass auch während der Ferien Zahlungstermine für Miete und Nebenkosten, Strom, Telefon, Gas, Versicherungen usw. eingehalten werden.
  • Wer laut Mietvertrag das Treppenhaus reinigen oder den Rasen mähen muss, muss während seines Urlaubs für Ersatz sorgen. Am besten mit dem Nachbarn sprechen oder tauschen.
  • Vermieter, Hausmeister oder Hausverwaltung haben keinen Anspruch auf einen Wohnungsschlüssel. Es reicht aus, wenn ein Zweitschlüssel bei Nachbarn oder Freunden deponiert wird. Vermieter oder Hausverwaltung müssen lediglich informiert werden, wer für Notfälle, zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, einen Schlüssel für die Wohnung hat.
  • Urlaubsadresse oder Telefonnummer (Handy) können beim Vermieter oder der Verwaltung hinterlegt werden, natürlich aber auch bei Nachbarn oder Freunden.
  • Bitten Sie Nachbarn oder Freunde nicht nur, die Blumen zu gießen oder den Briefkasten zu leeren. Sie können auch in unregelmäßigen Abständen die Jalousien auf- und zuziehen oder das Licht ein- und ausschalten als Schutzmaßnahme vor Einbrechern.
  • Bevor es losgeht: Fenster und Türen schließen. Wasseranschlüsse abdrehen, Stecker von Fernseher, Radio und sonstigen Elektrogeräten aus der Steckdose ziehen. Nur so sind sie sicher, dass kein Standby Strom verbraucht.
  • Der Anrufbeantworter sollte keinen Hinweis darauf geben, dass die Bewohner verreist sind.
  • Ihre Adresse auf den Kofferanhängern sollte nicht offen lesbar sein. Einbrecher, die auf Flughäfen oder Bahnhöfen nach Opfern Ausschau halten, haben sonst leichtes Spiel.

    Für Mieter, die zu Hause bleiben und den Urlaub auf dem Balkon genießen wollen, gilt: Stühle, Bänke, Tisch oder Sonnenschirm dürfen hier aufgestellt werden. Auch ein Sichtschutz oder ein Rankengitter sind möglich. Voraussetzung ist immer, dass das Mauerwerk nicht beschädigt wird. Vor dem Anbau einer Sonnenmarkise muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Auf dem Balkon darf gegessen, getrunken, gefeiert, geredet und geraucht werden – allein, mit der Familie oder mit Gästen.

  • 19.03.2009

    Heizspiegel wichtiger als Mietspiegel?

    Heizkosten – häufiges Beratungsthema beim Mieterverein

    Bei der Kaltmiete kennen die Mieter meist ihren Quadratmeterpreis und können auch einschätzen, ob sie ‚günstig’ wohnen. Der Mietspiegel, den die Stadt gerade erstellen lässt, wird es Mietern und Vermietern einfacher machen, Mietpreise zu vergleichen und einen fairen Mietpreis auszuhandeln.

    Schwieriger ist die Einschätzung, ob eine Wohnung bei den Heiz- und Warmwasserkosten im Durchschnitt liegt. Im Augenblick bangen viele Hausbesitzer und Mieter der Rechnung der Stadtwerke bzw. der Nebenkostenabrechnung des Vermieters entgegen. Eines ist sicher: Das Jahr 2008 wird teuer werden und Nachzahlungen für Mieter wie Vermieter sind vorprogrammiert.

    Der Deutsche Mieterbund (DMB), dem auch der Mieterverein VS angehört, hat zusammen mit ‚co2online gemeinnützige GmbH’ einen ‚Bundesweiten Heizspiegel’ erstellt. Leider sind die Daten für 2008 noch nicht im Internet zu finden. Die neueste Ausgabe gibt es ab sofort als gedrucktes Exemplar kostenlos beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin, Stichwort Mietspiegel. – Bitte einen DIN-lang-Rückumschlag mit Porto 0,55 Euro beilegen.

    Einige Informationen, darauf weist Mietervereinsvorsitzender Bernd Schenkel hin, bieten auch die Daten von 2007, die unter www.heizspiegel.de und www.mieterbund.de abrufbar sind. Die Zahlen spenden auch etwas Trost, meint Schenkel, denn die Heizkosten sind 2007 gefallen und auch im Jahr 2009 werden, aller Wahrscheinlichkeit nach, die Heizkosten gegenüber 2008 geringer ausfallen. Dies ändere allerdings nichts an der Tatsache: „Mittel- und langfristig müssen wir uns auf immer höhere Energiepreise einstellen.“

    Für den Geschäftsführer des Mietervereins Axel Rieger bedeutet dies nicht automatisch höhere Kosten. Durch Wärmedämmung und eine moderne Heizanlage können die Kosten für den Mieter – trotz steigender Energiepreise – sogar fallen. Hier ist das Zusammenspiel Mieter – Vermieter gefragt.

    Für das Jahr 2007 wurde folgende Entwicklung errechnet: Der aktuelle ‚Bundesweite Heizspiegel’ weist aus, dass im Kalenderjahr 2007 die Heizkosten für Mieter und Verbraucher bei mit Erdgas beheizten Wohnungen durchschnittlich um 5,6 Prozent, bei mit Heizöl beheizten Wohnungen um 4,9 Prozent und bei Wohnungen mit Fernwärme um 3,2 Prozent gesunken sind. Der Heizenergieverbrauch ging sogar um rund 7 Prozent zurück. Ursache hierfür sind deutlich sparsameres Heizverhalten der Verbraucher, der milde Winter 2007 und relativ stabile Energiepreise. Im Jahresdurchschnitt wurde Gas um 2,9 Prozent teurer, der Ölpreis sank um 1,4 Prozent.

    Ob die zuletzt gezahlten Heizkosten im Durchschnitt lagen oder überhöht waren bzw. wo und in welchem Umfang Sanierungsbedarf bestehen könnte, zeigen der Heizspiegel und das kostenlose Heizgutachten auf, das bei co2online angefordert werden kann.

    Zusammen mit dem Heizspiegel erhalten die Verbraucher, die sich detaillierter über ihre Heizkosten und Verbrauchswerte informieren möchten, einen Gutschein für ein kostenloses Heizgutachten. Innerhalb 8 bis 10 Wochen erstellt co2online eine schriftliche Auswertung mit Empfehlungen für die nächsten Schritte. Mieter erhalten außerdem eine fachliche Stellungnahme. Damit können sie ihre Vermieter über das Ergebnis der Heizkostenanalyse informieren. Eine aktuelle Nutzerbefragung hat ergeben, dass über 70 Prozent der Mieter das Heizgutachten an ihren Vermieter weiterleiten. Jeder vierte Vermieter reagiert daraufhin mit einer wärmetechnischen Modernisierungsmaßnahme.

    Für den Mieterverein VS zeigen diese Ergebnisse, dass das Zusammenwirken von Mieter und Vermieter in energetischen Fragen durchaus erfolgversprechend sein kann.

    18.02.2009

    Schreiben an die Stadtwerke

    Mieterverein fordert billigeres Gas

    Sehr geehrter Herr Köngeter,

    der Mieterverein ist die Interessenvertretung Tausender von Mietern im Schwarzwald-Baar-Kreis. Die Nebenkosten der Mieter sind in den letzten Jahren eine ‚Zweite Miete’ geworden und die Energiekosten spielen dabei eine immer gewichtigere Rolle. Der Mieterverein beobachtet deshalb mit kritischen Augen die Entwicklung der Energiekosten der SVS und anderer Energieanbieter.

    Die Gaspreis-Erhöhung zum 1. Januar 2009 war für viele Kunden der SVS eine unerfreuliche Nachricht – zumal andere Gasanbieter zu diesem Termin die Gaspreise leicht senkten. Der Mieterverein konnte allerdings die Argumentation der SVS zum Teil nachvollziehen. Die Stadtwerke hatten die Preise im Laufe des Jahres 2008 etwas langsamer und weniger stark erhöht als manche anderen Anbieter. Darüber hinaus gilt die Regel, dass der Gaspreis mit einem halben Jahr Verzögerung dem Ölpreis folgt. Ein halbes Jahr vor dem 1. Januar 2009 – also im Sommer 2008 - hatten Rohöl und Benzin tatsächlich ihre Höchstmarke erreicht.

    Seit August 2008 sank aber der Rohölpreis kontinuierlich und liegt seit Dezember etwa 70% unter den Höchstpreisen im Sommer 2008. An den Tankstellen ist der Treibstoff um etwa 30% billiger geworden.

    Der Mieterverein und mit ihm die Gaskunden der Stadt erwarten nun in den nächsten Monaten eine Preissenkung, die bis zum Sommer mindestens ein Volumen von 30% erreicht haben sollte. Immerhin hat der Wettbewerber EnBW mit der angekündigten Gaspreissenkung zum 1. April im laufenden Jahr die Preise schon um etwa 20% gesenkt.

    Die von der SVS zum 1.4.2008 angekündigte Gaspreissenkung von 10% ist völlig unzureichend und durch die Entwicklung auf dem Ölmarkt wie auch dem Gasmarkt überholt – siehe die Preissenkung durch Gazprom. Wir erwarten, dass sich die Stadtwerke in den nächsten Wochen zu weiteren Preissenkungen äußern und den Kunden die Gewissheit vermitteln werden, dass die Preissenkungen am Weltmarkt an sie weitergegeben werden.

    Noch eine Bemerkung zu den Erdgas-Lieferverträgen für Privatkunden: Die zur Zeit laufenden „SVSgas bestpreis“ – Verträge haben gerade mal eine Laufzeit von 9 Monaten. Wir halten es nicht für gut, wenn alle paar Monate neue Vertragsunterlagen für Gas und Strom in die Haushalte flattern. Wir wissen als Mieterverein, wie schwer sich viele Bürgerinnen und Bürger mit Verträgen tun. Es entsteht – wir sahen das in unseren Beratungen – schnell eine Verunsicherung: Soll ich die Verträge unterschreiben? Muss ich sie unterschreiben? Was passiert, wenn ich es nicht tue? Stimme ich mit der Unterschrift einer Preiserhöhung zu?

    Es gab Vertragsunterlagen, in denen Sie darauf hinwiesen, dass ohne Rückmeldung der Kunde vom „best“-Tarif in den höheren allgemeinen Tarif gestuft werde. Dies sind vermeidbare Verunsicherungen. Der „best“-Tarif sollte für Kunden zeitlich unbegrenzt gelten oder sich jährlich ohne weitere Formalitäten verlängern. Informationsbedarf besteht aus unserer Sicht dann, wenn eine Preiserhöhung oder eine Preissenkung dem Kunden gegenüber begründet werden muss.

    Mit freundlichen Grüßen
    Bernd Schenkel

    07.01.2009

    Thema Warmwasser

    Wie warm muss das Wasser in Küche und Bad sein?

    Während der kalten Tage letzten September gab es beim Mieterverein (DMB) schon Nachfragen zur Heizpflicht. Jetzt, wo es eiskalt geworden ist, geht es immer öfter um die Warmwasserversorgung in Küche und Bad.

    Wie warm muss das Wasser mindestens sein? Muss es auch nachts verfügbar sein? Wie lange muss ich das Wasser laufen lassen, bis es warm ist?

    Für den Mieterverein Villingen-Schwenningen ist klar: Vermieter oder Hausverwaltung müssen die zentrale Warmwasserversorgung des Mietshauses das ganze Jahr, 24 Stunden am Tag, in Betrieb halten. Bei der Wassertemperatur, das haben verschiedene Gerichtsurteile bestätigt, ist eine Mindesttemperatur von 40-50°C angemessen. Werden 40°C nicht erreicht, so liegt ein Mietmangel vor. Mietervereinsvorsitzender Bernd Schenkel weist darauf hin, dass warmes Wasser, bevor es in die Wohnungen geleitet wird , aus hygienischen Gründen auf mindestens 55°C erhitzt werden muss. Nur so können gesundheitsgefährdende Keime abgetötet werden.

    Die häufigste Klage beim Thema Warmwasser ist nach Aussage des Mietervereins das lange Warten, bis das Wasser angemessen warm aus dem Hahn fließt. Eine Mieterin aus einer Kreisgemeinde berichtete in der Beratung: „Ein ganzer Eimer läuft mit kaltem und lauwarmem Wasser voll, bis das Wasser endlich warm wird.“ Hier sieht der Mieterverein eindeutig einen Mangel, der behoben werden muss. Geschieht das nicht, ist eine Mietkürzung rechtens.

    Axel Rieger, Geschäftsführer des Mietervereins, verweist auf ein Urteil des Landgerichts Berlin. Dort wurde festgestellt , dass das Wasser spätestens nach Ablaufen von drei Litern Wasser die Temperatur von 55°C erreicht haben muss. Der Mieter hatte in diesem Fall die Miete um 3,5% gekürzt, weil das Wasser erst nach 15 Litern warm wurde. Das Gericht hatte diese Mietminderung als angemessen angesehen.

    In einem extremen Fall konnte ein Mieter nachweisen, dass er fünf Minuten warten musste, bis das Wasser warm wurde. Hier betrachtete das Gericht sogar eine Mietminderung von 10% als angemessen.

    Der Mieterverein Villingen-Schwenningen nennt als Faustregel: „Nach drei Litern und 10 Sekunden sollte das Wasser mindestens 40°C erreicht haben.“

    04.12.2008

    Schönheitsreparaturen – Wer muss bezahlen?

    Mieterverein verweist auf die neue Rechtslage

    In den meisten der heute noch gültigen Mietverträgen findet sich der Satz: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Wenn dann noch starre Fristen für diese Schönheitsreparaturen festgelegt sind ist der ganze Passus unwirksam. Das ist seit einigen Jahren durch den Bundesgerichtshof (BGH) so entschieden worden. Folge ist, dass diese Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen – meist auch beim Auszug nicht. Hintergrund dieses Urteils war die praktische Lebenserfahrung, dass die starren Fristen den tatsächlichen Renovierungsbedarf von Wänden, Türen oder Heizkörpern überhaupt nicht berücksichtigten.

    Nachdem nun bei den Mietverträgen mit starren Schönheitsreparatur-Klauseln dieser Passus unwirksam wurde, fiel die Renovierungspflicht an den Vermieter zurück. Manche Vermieter reagierten auf diese neue Situation mit Mieterhöhung. Begründung waren die zukünftigen Renovierungskosten, die sie zu tragen hätten. Auch diese Frage ist inzwischen höchstrichterlich geklärt. Der Bundesgerichtshof entschied am 9. Juli 2008: Mietzuschläge wegen unwirksamer Schönheitsreparatur-Klauseln sind unzulässig. Dieses Urteil bezieht sich auf den frei finanzierten Wohnungsbau – nicht auf Sozialwohnungen.

    Bernd Schenkel, Vorsitzender des Mietervereins Villingen-Schwenningen rät allen Mietern, die dennoch mit einer Mieterhöhung konfrontiert werden, die Mieterhöhung mit Hinweis auf die Rechtsprechung abzulehnen. Wer unsicher ist, sollte fachlichen Rat einholen.

    In den letzten Wochen versuchen nun einzelne Wohnungsgesellschaften, die Sozialwohnungen in ihrem Wohnungsbestand haben, für diese die Miete zu erhöhen - mit Hinweis auf die ungültig gewordene Renovierungsklausel. Es gibt Beispiele im Land, wo diese Erhöhungen recht hoch ausfallen. Es wird dann von einer Mieterhöhnung von 9,41 Euro pro Quadratmeter und Jahr ausgegangen. Das bedeutet bei einer Drei-Zimmerwohnung mit 76 Quadratmetern immerhin 60 Euro mehr im Monat.

    Der Deutsche Mieterbund, dem der Mieterverein VS angehört, ist der Meinung, dass eine solche Mieterhöhung nicht rechtens ist – er ist auch dazu bereit, Musterprozesse zu unterstützen. Wie soll sich nun ein Sozialmieter in der Doppelstadt verhalten, wenn er mit einer solchen Mieterhöhung konfrontiert wird? Für Axel Rieger, Geschäftsführer des Mietervereins, ist klar, dass nicht jeder Betroffene vor Gericht gehen wird. Er schlägt deshalb vor: „Die Mieter sollten nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung die höhere Miete bezahlen. Im Übrigen muss gerichtlich entschieden werden, dass die Mieterhöhung in jedem Fall gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung verstößt. Was für den frei finanzierten Wohnungsbau gilt, muss auch bei Sozialwohnungen gelten.“ Wenn dann ein Gericht in einigen Monaten feststellt, dass das BGH-Urteil vom 9. Juli 2008 auch für Sozialwohnungen gilt, muss die zuviel erhobene Miete zurückgezahlt werden.

    Wie verhalten sich die großen Wohnbaugesellschaften in Villingen-Schwenningen? Bernd Schenkel hat bei der städtischen Wohnungsbaugesellschaft (WBAG) und bei der „Familienheim“ nachgefragt.

    Für die WBAG sind Schönheitsreparaturen seit Jahren kein Thema mehr. Jeder Mieter entscheidet selbst, wie häufig er die Wände streicht oder neu tapeziert. Eine Endrenovierung wird nicht gefordert. Wenn der Mieter auszieht, hinterlässt er die Wohnung besenrein. Der neue Mieter entscheidet dann, welche Räume er nach seinem Geschmack renovieren will und welche nicht. Bei der Familienheim, so die Auskunft des Geschäftsführers, werde versucht, das Thema Schönheitsreparaturen im Einvernehmen mit den Mietern zu lösen. Miterhöhungen wegen dieses Sachverhalts seien nicht vorgesehen.

    06.11.2008

    Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

    Aus Mietwohnungen werden Eigentumswohnungen

    Der Mieter genießt dabei besondere Schutzrechte

    In der Wöschhalde werden zahlreiche bisherige Mietwohnungen verkauft und sollen dann in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Diese Nachricht führte beim Mieterverein Villingen-Schwenningen zu ersten besorgten Nachfragen. Allerdings, das Thema ‚Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen’ ist ein Dauerthema bei den Beratungen des Mietervereins.

    Die wichtigste Botschaft bei der Beratung der betroffenen Mieter lautet: „Nur keine Panik“. Der Mietvertrag der bisher galt, behält seine Gültigkeit, auch wenn das ganze Mietshaus an eine neue Gesellschaft verkauft wird. Der Mietvertrag behält auch seine Gültigkeit, wenn die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und einzeln verkauft werden.

    Der Geschäftsführer des Mietervereins, Axel Rieger, und Vorsitzender Bernd Schenkel können von zahlreichen Fällen berichten, wo Hausbesitzer ihre Mieter unter Druck setzten, vor dem Verkauf auszuziehen, wenn eine Umwandlung in Eigentumswohnungen deren Verkauf anstand. Der Hintergrund für solche Pressionen ist klar: Eine freie Wohnung lässt sich leichter und teurer als Eigentumswohnung verkaufen.

    Die Druckmittel der Vermieter sind nach Erfahrung des Mietervereins unterschiedlich. In einem Fall waren es häufige Telefonanrufe. In einem anderen Falle kam der Makler ohne ausreichende Vorankündigung mit immer neuen Kaufinteressenten zur Besichtigung der Wohnung. Hier wurde gerichtlich ein fester Wochentag und eine feste Zeit für Besichtigungen festgelegt. In einem anderen Fall fotografierte der Makler trotz Protests des Mieters die Wohnung und stellte die Fotos ins Internet. Auch hier folgte das Gericht der Argumentation des Mietervereins: Ein solches Vorgehen ist eine Eingriff in die Persönlichkeitsrechte, der nicht hingenommen werden muss.

    Wie ist nun die rechtliche Lage, wenn die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung vollzogen ist? Neben dem Weiterbestehen des bisherigen Mietvertrags gibt es einen weiteren Schutz des Mieters: die Kündigungssperrfrist. Sie besagt, dass der neue Wohnungsbesitzer erst nach einer Frist von drei Jahren dem bisherigen Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Bei der Kündigung gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist. Der bisherige Mieter hat also immerhin mehr als drei Jahre Zeit, sich nach einer neuen Wohnung umzusehen.

    01.11.2008

    Alle Bürgerinnen und Bürger sind zum „Mietertag“ eingeladen

    Info-Tag des Mietervereins

    Muss ich beim Auszug renovieren? Gibt es noch einen Ausweg bei einer fristlosen Kündigung? Kann ich bei Schimmel im Kinderzimmer den Vermieter zur Abhilfe verpflichten? Steht mir die Rückzahlung der Kaution beim Auszug sofort zu? Was bedeutet der Energiepass?

    Dies sind nur einige der Fragen, die im Laufe eines Monats bei den Beratungsstunden des Mietervereins gestellt werden. Der Mieterverein will es in einer Info-Veranstaltung allen Interessierten – egal ob Mitglied oder nicht – ermöglichen, selber zu fragen. Sie können von den beratenden Rechtanwälten des Mietervereins im Rahmen des „Mietertags Villingen-Schwenningen“ eine kompetente Antwort erwarten. Drei Stunden lang, von 16.00 bis 19.00 Uhr am Freitag, 7. November, kann jeder, der Fragen zum Mietrecht hat, jeder, der sich informieren will, in der Tonhalle vorbeischauen. In zwangloser Atmosphäre können alle Themen rund ums Mietrecht angesprochen werden.

    In Kurzreferaten – etwa zum Energiepass, zum Kündigungsschutz, zu den Schönheitsreparaturen, zu Mängeln bei Mietwohnungen und zur Betriebskostenabrechnung – werden die Fachleute die wichtigsten Informationen geben. Anschließend bleibt genügend Zeit für Fragen im Plenum, aber auch Zeit zur Information im persönlichen Gespräch.

    Einen „Mietertag“ zu veranstalten war die Idee des Geschäftsführers des Mietervereins, Rechtsanwalt Axel Rieger. Für den Vereins-Vorsitzenden Bernd Schenkel ist eine solche offene Veranstaltung ein guter Weg, den Mieterverein zu präsentieren und dem Informationsbedürfnis der Bürgerinnen und Bürger der Stadt ein Forum zu bieten.

    Foto: Am Infostand des Mietervereins letzten Freitag: Rechtsanwalt Carl Wittkämper (rechts) und Vorstandsmitglied Heinz-Dieter Brangenberg

    30.09.2008

    Siebzehn Grad im Wohnzimmer – das ist inakzeptabel

    Mieterverein erhält Anfragen zur Heizpflicht in Mietwohnungen

    Im September wurde es in den Abendstunden oft empfindlich kalt und oft lagen die Tagestemperaturen kaum über 10 Grad. Beim Mieterverein Villingen-Schwenningen wurden sowohl bei der Telefonberatung als auch in den persönlichen Beratungen Temperaturen und Heizung zum Thema.

    Wann muss der Vermieter die Heizung anstellen? Welche Temperaturen kann ich in Wohnräumen erwarten? – Das waren die häufigsten Fragen.

    Ein Blick in den Mietvertrag, so der Mieterverein, kann manche Fragen klären. In vielen Mietverträgen ist eine Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April festgeschrieben. Aber auch wenn ein solcher Hinweis im Mietvertrag fehlt: die Gerichte gehen von diesem Zeitraum als Heizperiode aus, d.h. die Heizanlage muss in diesen Monaten in Betrieb sein. Als angemessene Temperatur werden in Wohnräumen 20 bis 22 Grad angesehen. Eine Nachtabsenkung auf 18 Grand muss der Mieter zwischen 23.00 oder 24.00 Uhr und 6.00 Uhr akzeptieren.

    Was aber, wenn der September so kühl ist wie dieses Jahr? Frieren muss der Mieter nicht. Er hat auch an kalten Tagen im Sommerhalbjahr Anspruch auf eine warme Wohnung. In diesem September musste also an vielen Tagen die Heizung eingeschaltet sein, wie während der Heizperiode im Winterhalbjahr. Bernd Schenkel und Axel Rieger vom Mieterverein sind sicher: „Wenn sich ein Vermieter den ganzen September über standhaft geweigert hätte, die Heizung einzuschalten, wäre das Grund für eine Mietminderung gewesen.“

    02.07.2008

    Mieterverein rät Hartz-IV-Empfängern:

    Enge Zusammenarbeit mit dem Sozialamt bei Mietkosten und Nebenkosten

    Wer Arbeitslosengeld II bezieht hat kein Geld zu verschenken. Über 400 Euro – also mehr als sein monatliches Arbeitslosengeld hat ein Hartz-IV-Empfänger in einer Kreisgemeinde bezahlt, obwohl es vermeidbar gewesen wäre.

    Im Sommer letzten Jahres bekam er eine Forderung nach Nebenkosten-Nachzahlung über 486,41 Euro. Nach einigem Zögern bezahlte er die Summe. Erst Ende des Jahres beantragte er beim Sozialamt des Kreises, das nicht nur seine Miete, sondern auch die Nebenkosten-Pauschale trägt, die Erstattung der von ihm beglichenen Nachzahlung. Doch dafür waren alle Fristen abgelaufen. Spätestens nach einem Monat hätte der Antrag gestellt werden müssen. Noch besser wäre es gewesen, der Betroffene wäre mit der noch nicht beglichenen Nachzahlungs-Forderung zu seiner Sachbearbeiterin ins Landratsamt gegangen.

    Bernd Schenkel, Vorsitzender des Mietervereins, rät allen Betroffenen: Bevor sie finanzielle Verpflichtungen im Bereich der Wohnung eingehen, sollten sie sich mit dem Sozialamt absprechen. Dies gilt für Umzugskosten, Maklergebühren, die Kaution oder eben wie im vorliegenden Fall, die Nachzahlungsforderung für Nebenkosten. Geht der Mieter hier Verpflichtungen ein, ohne die Zusage des Sozialamts auf Übernahme dieser Kosten zu haben, muss er sie letztlich selbst bezahlen.

    Für Empfänger von Arbeitslosengeld II, die in einem Ein- oder Zweipersonenhaushalt wohnen, gibt es ab 1. Juli eine spürbare Verbesserung. Bisher galt für alle Mieter die Obergrenze von 4,60 Euro pro Quadratmeter. Der Mieterverein und die Sozialverbände Diakonie und Caritas hatten mehrfach darauf hingewiesen, dass dies unausgewogen sei, weil bei kleinen Wohnungen der Quadratmeterpreis in der Regel darüber liegt. Dem hat das Landratsamt nun Rechnung getragen. Für Alleinstehende (die maximale Wohnungsgröße beträgt 45 Quadratmeter) und für einen Zweipersonenhaushalt (maximale Wohngröße 60 Quadratmeter) wird die Miete nun bis zur Höhe von 5,20 Euro/qm übernommen. Auch die Heizungspauschale ist erhöht worden.

    Diese Regelung, so sieht es der Mieterverein, trägt dazu bei, dass nicht mehr so viele Menschen, die von Arbeitslosengeld II leben müssen, ihre Wohnung wechseln müssen und so ihre vertraute Umgebung verlieren. Diese verbesserten Leistungen werden den Betroffenen ohne Antrag zugestanden.

    10.06.2008

    Beim Umzug gibt es häufig Ärger

    Gestritten wird oft um die Mietkaution

    In der Beratung des Mietervereins in Villingen-Schwenningen geht es immer wieder um Fragen im Zusammenhang mit einem Wohnungswechsel. Ein Wohnungswechsel ist eine teure Angelegenheit: Mietkaution für die neue Wohnung, Schönheitsreparaturen in der alten Wohnung, Umzugskosten und häufig Maklergebühren sind meist die dicksten Brocken.

    Am einfachsten sind noch die Kündigungsfristen zu klären. Wenn der Mieter kündigt, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Wenn der Vermieter kündigt, wird die Dauer der Mietzeit berücksichtigt. Betrug die Mietzeit bis zu fünf Jahren, gilt auch hier die Drei-Monatsfrist. Nach fünf Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate, und wenn ein Mieter länger als acht Jahre in einer Wohnung gewohnt hat, muss ihm der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen.

    Streit gibt es oft um die Kaution. Hier die wichtigsten Regelungen:

    Drei Monatsmieten, netto kalt, darf der Vermieter fordern. Gezahlt werden muss die Kaution in der Regel bei Beginn des Mietverhältnisses. Mieter können allerdings darauf bestehen, die Mietsicherheit in drei Monatsraten zu erbringen. Allerdings, der „alte" Vermieter kann sich mit der Rückzahlung der Kaution für die frühere Wohnung deutlich mehr Zeit lassen. Er hat nach der Rechtsprechung eine „Überlegungszeit“ von bis zu 6 Monaten, im Einzelfall sogar noch länger. Dies ist für umzugswillige Mieter bitter: Sie müssen die neue Kaution bezahlen und haben die alte noch nicht zurückbekommen.

    Wird die Wohnung über einen Makler angeboten, muss dazu noch die Maklerprovision mit einkalkuliert werden. Zwei Monatsmieten, netto kalt plus Mehrwertsteuer, sind zulässig.

    Knifflig die Sache mit Schönheitsreparaturen und Endrenovierung durch den Mieter: In der Regel gilt, was der Mietvertrag festlegt. In den letzten Jahren sind jedoch einige mieterfreundliche Urteile ergangen. Wenn der Mietvertrag starre Fristen für Schönheitsreparaturen vorschreibt – ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand eines Raums - so sind diese Klauseln ungültig und der Mieter muss meist überhaupt nicht renovieren. Da die Rechtslage für den Laien nicht ganz durchsichtig ist, rät der Vorsitzende des Mietervereins, Bernd Schenkel, hier zu einer Rechtsberatung.

    Allen, die vor einem Wohnungswechsel stehen, rät der Mieterverein dringend, ein Wohnungsübergabe-Protokoll anzufertigen - und zwar sowohl für den Auszug aus der alten Wohnung als auch für den Einzug in die neue. Ein solches Protokoll gibt es hier: Wohnungsübergabe Protokoll. Jeder kann es herunterladen und nutzen.

    31.05.2008

    Bericht über die Jahreshauptversammlung am 31.5.2008

    Mieterverein hofft auf zügige Erstellung des Mietspiegels

    Altbausanierung ja – aber bitte mit Augenmaß

    Stadt und Gemeinderat wurden bei der Jahreshauptversammlung ausdrücklich gelobt. Fast einstimmig hatte im letzten Jahr der Gemeinderat die Erstellung eines Mietspiegels beschlossen – und auch die nötigen Mittel bewilligt. Zusammen mit Caritas und Diakonie, so berichtete Vorsitzender Bernd Schenkel, hatte der Mieterverein immer wieder eine solche Mietwerttabelle angemahnt. Nun soll der Auftrag an ein Fachbüro vergeben werden.

    Mit einer Bilderpräsentation ging Bernd Schenkel auf die zahlreichen Sanierungen im Mietwohnungsbau ein. Am Beispiel der Goethestraße und der Schelmengaß zeigte er, wie Sanierungen ganze Straßenzüge aufwerten. Die Neckaroffenlegung, die sanierten Häuser und die entstehenden Neubauten an der Schwenninger Talstraße zeigen, wie solche Maßnahmen ein ganzes Wohngebiet erneuern, das in Schwenningen nicht den besten Ruf hatte. Das Mehrfamilienhaus der Wohnungsbaugesellschaft im Ludwig-Finckh-Weg dokumentiert, wie eine Investition in Wärmedämmung und Heizungsanlage zu Einsparungen beim Heizungsverbrauch von über 80% führen kann.

    Bernd Schenkel wies jedoch auch auf die Kehrseite dieser Erneuerung hin. In viele Häuser zieht nach der Sanierung nur noch ein Drittel der bisherigen Mieter ein. Für viele ist die damit verbundene Mietpreissteigerung – oft weit über 50% - nicht mehr bezahlbar. Der Mieterverein befürchtet, dass so preiswerter Wohnraum immer knapper wird, und Bernd Schenkel veranschaulichte dies am Beispiel der Friedenstraße in der Südstadt: Die vier Mehrfamilienhäuser sind sicher sanierungsbedürftig, aber sie waren preisgünstig und bei den Mietern beliebt. Sie werden jetzt abgerissen, und es entstehen Reihenhäuser und Mietwohnungen – aber im gehobenen Preissegment. Die Zahl der Familien und Einzelpersonen, die sich nur einfachen Wohnraum leisten kann, nimmt aber nicht ab in Villingen-Schwenningen. Wo werden sie in Zukunft wohnen?

    Der Mieterverein fordert Sanierungen mit mehr Rücksicht auf die späteren Mietpreise. Auch bei Neubauten von Mietwohnungen vermisst der Mieterverein Objekte, wo gezielt preiswert gebaut wird.

    Heinz-Dieter Brangenberg - bis vor einem Jahr Geschäftsführer des Mietervereins und weiterhin Schatzmeister - bezeichnete in seinem Bericht das soziale Engagement als ein tragendes Element des Mietervereins. Nicht nur Rechtsberatung, sondern manchmal auch Verständnis für die private Lage oder Hilfe beim Umgang mit Ämtern werde von den Mietgliedern erwartet. Gerade bei Hartz-IV-Empfängern ist die Forderung des Sozialamts, sich eine billigere Wohnung zu suchen, nicht nur ein Problem des Wohnungsmarkts, sondern auch ein emotionales Problem, wenn jemand seine vertraute Nachbarschaft verlassen soll.

    Der neue Geschäftsführer, Axel Rieger, wies auf die vielfältigen Angebote der Geschäftsstelle hin. Vor allem die Telefonberatung an zwei Vormittagen werde zunehmend genutzt.

    Nach dem Kassenbericht und dem Bericht der Revisoren wurde der Vorstand einstimmig entlastet. Einzelne der anwesenden Mitglieder bedankten sich für die gute Arbeit die der Verein geleistet habe.

    Der Mieterverein bedankt sich bei Mitgliedern und Vorstandsmitgliedern für jahrzehntelange Treue.

    Der Mieterverein ist als Selbsthilfeorganisation entstanden und lebt auch heute noch durch seinen guten Service für die Mitglieder. Bei der Jahreshauptversammlung konnten Vorsitzender Bernd Schenkel und Geschäftsführer Axel Rieger sechs Anwesende ehren, die schon über 20 Jahre dabei sind. An der Spitze steht Werner Hoch, der schon seit 41 Jahren Mitglied ist.

    Im Vorstand schieden einige Mitglieder aus, die schon Jahrzehnte ehrenamtlich mitgearbeitet haben. Rechtsanwältin Kathrin Pfähler-Lörcher war 28 Jahre als Rechtsberaterin tätig und hat seit 20 Jahren dem Vorstand angehört. Ihr Ehemann Heinz Lörcher scheidet nach 20 Jahren als Schriftführer aus. Heinz-Dieter Brangenberg hat seit den 1980er Jahren als Vorsitzender den Verein geleitet und übernahm 1995 als Geschäftsführer des Mietervereins Verantwortung. Bernd Schenkel bedankte sich bei seinen bisherigen Vorstandskollegen für die geleistete Arbeit und die kritische Begleitung der Entwicklung des Mietervereins über Jahrzehnte. So gab es bei den Vorstandswahlen einige neue Gesichter.

    In ihren Ämtern bestätigt wurden Bernd Schenkel als Vorsitzender, Harry Frey als sein Stellvertreter, Heinz-Dieter Brangenberg als Schatzmeister und Norbert Miltenberger als Beisitzer. Neu in den Vorstand wurden gewählt: Rechtsanwältin Birgitta Schäfer als Schriftführerin, Rechtsanwalt Carl Friedrich Wittkämper und Claus Boie als Beisitzer. Da sich alte und neue Vorstandsmitglieder schon seit Jahren kennen – teilweise aus der Arbeit im Mieterverein, teilweise durch gemeinsame Hobbys – ist eine vertrauensvolle Zusammenarbeit im Vorstand auch in Zukunft gewährleistet.

    Foto: Der neue Vorstand des Mietervereins von links: Norbert Miltenberger (Beisitzer), Axel Rieger (Geschäftsführer), Carl Wittkämper (Beisitzer), Heinz-Dieter Brangenberg (Schatzmeister), Bernd Schenkel (Vorsitzender), Harry Frey (stellv. Vorsitzender) - nicht im Bild sind Birgitta Schäfer (Schriftführerin) und Claus Boie (Beisitzer)

    28.01.2008/ 15.03.2008

    In einem ersten Bericht vom 28. Januar 2008 wurde fälschlicherweise behauptet, die Hausverwaltung ‚Casavostra’ habe dieses Vorgehen veranlasst. Dies entsprach nicht den Tatsachen. Wir bitten, diesen Fehler zu entschuldigen.
    Bernd Schenkel (Vorsitzender des Mietervereins VS).

    Wohnungsbesitzer lässt Wasserleitung zur Mietwohnung durchsägen

    Mieterverein erwirkt einstweilige Verfügung

    „Ich hörte ein sägendes Geräusch aus der Gemeinschaftswaschküche. Ich habe mir nichts dabei gedacht. Als ich das nächste Mal ins Bad ging, kam kein Wasser mehr“. In der Waschküche sah die Mieterin dann, dass aus ihrer Wasserleitung ein etwa 30 cm langes Stück herausgesägt war. Ein Handwerker hatte im Auftrag des Wohnungsbesitzers ganze Arbeit geleistet, denn auch beim Wasserhahn der eigenen Waschmaschine war der Griff abgesägt.

    Die herbeigerufene Polizei konnte hier nicht weiterhelfen. Nächster Ansprechpartner war das Sozialamt des Landkreises. Das Sozialamt überweist für die alleinerziehende Mutter monatlich die Miete an den Wohnungseigentümer. Das Sozialamt gab immerhin den Hinweis, sich an den Mieterverein zu wenden. Mit einer einstweiligen Verfügung erreichte der Mieterverein, dass das fehlende Rohstück wieder eingesetzt wurde. Immerhin waren Frau und Kind eine Woche ohne Wasser.

    Der Vorsitzende des Mietervereins, Bernd Schenkel, überprüfte vor Ort, ob alles wieder im Lot war. Auf diese Weise erfuhr er auch, wie die Mieterin eine Woche ohne Wasser auskam: Das Kind kam zur Oma, geduscht wurde bei Bekannten, und mit einem Eimer Wasser am Tag kam man in der Küche über die Runden.

    Hintergrund der Aktion des Vermieters ist, dass trotz der Mietüberweisung durch das Sozialamt ein gewisser Mietrückstand bestanden hat.

    Für den Mieterverein ist das Vorgehen des Vermieters Selbstjustiz.

    Für Bernd Schenkel ist klar: „Auch ein Vermieter muss sich an Recht und Gesetz halten.“ Auch wenn das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieterin gespannt ist, kann eine solche Vorgehensweise nicht akzeptiert werden. Wenn nötig wird der Mieterverein die betroffene Mieterin weiterhin beraten.

    Foto: Ein Bild zeigt das wieder eingesetzte Wasserrohr. Das andere Bild zeigt den noch immer abgesägten Griff des Wasserhahns an der eigenen Waschmaschine.

    27.01.2008

    Stehen wir vor einer Welle von Mieterhöhungen?

    Was bedeutet das "Erneuerbare-Wärme-Gesetz Baden-Württemberg"
    für Hausbesitzer und Mieter?

    Die Verunsicherung ist groß. Auf die Hausbesitzer kommen zwei Neuregelungen zu, die direkte Auswirkungen auf die Mieter haben werden. Das ist zunächst das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EwärmeG) des Landes Baden-Württemberg. Es ist zum 1. Januar 2008 in Kraft getreten. Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) des Bundes wird in den nächsten Monaten verabschiedet werden. Um sich möglicht früh mit den Inhalten und Auswirkungen der Gesetze zu beschäftigen, war der Mieterverein Villingen-Schwenningen mit drei Vorstandsmitgliedern - Bernd Schenkel, Heinz-Dieter Brangenberg und Axel Rieger - am Wochenende auf der ‚Fachtagung Energie' in Stuttgart vertreten.

    Durchgeführt hatte die Tagung das ‚Energie-Beratungs-Zentrum Stuttgart". Referent war ihr Geschäftsführer Ulrich König. Er gab zunächst die allgemeine Stimmung der Betroffenen wieder: "Kein Schwein blickt durch." Übersicht gewinnt man, wenn man zunächst den Geltungsbereich der beiden Gesetze unterscheidet. Beide Gesetze zielen darauf ab, die Heizenergie deutlich zu senken und verstärkt erneuerbare Energie zur Gebäudeheizung einzusetzen. Das Landesgesetz bezieht sich nur auf Wohngebäude - Neubauten wie auch Altbauten. Bürogebäude, Gewerbebauten und öffentliche Gebäude sind nicht betroffen. Ulrich König verkniff sich einen Kommentar hierzu. Das Bundesgesetz wird alle Neubauten betreffen, die nach dem 1. Januar 2009 erstellt werden.

    Der Referent ließ keinen Zweifel: "Gebäudesanierung ohne Mieterhöhung ist nicht möglich." Da es sich um Modernisierungsmaßnahmen handle, würden die Investitionskosten anteilig auf die Mieten umgelegt. Doch er ist sicher, dass die positiven Auswirkungen einer energetischen Gebäudesanierung überwiegen werden. An erster Stelle nennt er den Gewinn für Umwelt und Klima. Den anwesenden Kommunalpolitikern macht er deutlich: "Klimaschutz ist regionale Wirtschaftsförderung!" - also ein Konjunkturprogramm für die nächsten Jahre. Für die Mieter und Eigenheimbesitzer bleibt die Tatsache, dass die Sanierungen zu deutlichen Einsparungen bei den Heiz- und Warmwasserkosten führen werden.

    Wo liegt nun aber das günstigste Verhältnis zwischen Investitionen auf der einen und Heizkosteneinsparung auf der anderen Seite? Am Beispiel der Wohnungsbaugesellschaft Nürnberg erläuterte Ulrich König diese Frage. Die Gesellschaft hat in den letzten Jahren etwa 1000 Altbauwohnungen saniert. Der Energieverbrauch für Heizung betrug vor der Sanierung etwa 15 Liter Heizöl bzw.
    15 m3 Gas pro Quadratmeter Wohnfläche. Es wurden nun Sanierungen durchgeführt, die zu einem 7-Liter-Haus führten, was etwa dem heutigen Neubaustandard entspricht. Es wurden aber auch Mietshäuser auf einen 5-Liter und 3-Liter-Standard saniert. Aus Häusern der 50er Jahre wurden also Niedrigenergiegebäude. Ein Vergleich der Investitionskosten und der Heizkosteneinsparung ergab, dass die Sanierung auf einen 6 bis 7-Liter-Standard das günstigste Verhältnis zwischen Investition und Einsparung erbrachte. Der Referent wies darauf hin, dass sich eine Investition über diesen Standard hinaus dann lohnen könnte, wenn die Maßnahme optimal gefördert werde. Dazu komme die Erwartung, dass die Energiekosten in Zukunft um etwa 10% pro Jahr steigen.

    Der Vorsitzende des Mietervereins Bernd Schenkel sieht sich durch diese Tagung in der Annahme bestätigt, dass die durch die Wärmedämmung, Modernisierung von Heizanlagen und den Einsatz regenerativer Energien ausgelösten Mieterhöhungen im Idealfall durch Heizkosteneinsparungen ausgeglichen werden können.

    Allen Mietern, die in eine neue Wohnung ziehen, rät der Mieterverein dringend, sich vom Vermieter den Energieausweis zeigen zu lassen. Dies ist entweder ein Verbrauchsausweis, der sich auf den Verbrauch der letzten drei Jahre stützt, oder es ist ein Bedarfsausweis, der in der Regel aussagekräftiger ist. Für Bernd Schenkel wird der Blick auf die zu erwartenden Energiekosten immer wichtiger: "Während die Kaltmieten in Villingen-Schwenningen in den letzten Jahren nur wenig gestiegen sind, entwickeln sich die Nebenkosten - und dort vor allem die Energiekosten - zu einer rasch steigenden ‚zweiten Miete'".

    Foto: Neben den Informationen im Tagungsraum bietet das Energie- Beratungszentrum auch praktische Anregungen zur Wärmedämmung.
    Im Bild von links: Bernd Schenkel (Vorsitzender des Mietervereins VS), Udo Casper (Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds Baden-Württemberg), Heinz-Dieter Brangenberg und Axel Rieger (Vorstandsmitglieder im Mieterverein VS)

    22.12.2007

    Keine Chance für finanzschwache Mieter

    GAGFAH fordert vor Mietvertrag zusätzlich einen Bürgen
    (‚Heuschrecken' gibt es auch in Villingen-Schwenningen)

    In diesen Tagen schauen wir bereitwilliger als im übrigen Jahr auf die sozial Schwachen - vor allem denken wir an Menschen, die auf der Suche nach einer ‚Herberge', also einer Wohnung sind. Wir wissen, dass es für Mieter mit geringem Einkommen auch heute - bei relativ entspanntem Wohnungsmarkt - schwer ist, eine angemessene Wohnung zu finden, die sie noch bezahlen können. Viele Hartz-IV-Empfänger sind auf der Suche nach preiswerterem Wohnraum, weil das Sozialamt für eine Einzelperson höchsten 207 € Kaltmiete erstattet.

    Nun hat eines der größten Immobilienunternehmen in Deutschland mit knapp 170.000 Wohnungen eine neue Hürde für Wohnungssuchende mit kleinen Einkommen errichtet. Wie der Mieterverein Villingen-Schwenningen erfahren hat, verlangt die GAGFAH, die auch in der Doppelstadt einen Wohnbestand besitzt, von sozial schwachen Wohnungssuchenden nicht nur eine Kaution von zwei Monatsmieten. Bevor es zum Mietvertrag kommt, muss der Wohnungssuchende auch noch einen Bürgen stellen. Der Bürge muss versichern, dass er für eventuelle Mietrückstände oder Nachforderungen von Betriebskostenabrechnungen des Mieters aufkommt. Er muss aber auch dafür bürgen, dass er die Kosten von Schönheitsreparaturen begleicht, falls der Mieter sie unterlässt und eventuell anfallende Kosten für die Räumung der Wohnung bezahlt.

    Um sicher zu gehen, dass der Hinweis aus Villingen-Schwenningen keinen Einzelfall betrifft, hat sich der Vorsitzende des Mietervereins, Bernd Schenkel, bei der regionalen Geschäftsstelle in Freiburg erkundigt. Dort wurde ihm erklärt, dass bei allen Mietinteressenten, die als finanzschwach angesehen werden, diese doppelte Sicherheit verlangt wird.

    Aus der Sicht des Mietervereins ist dies nicht nur ein schamloses Geschäftsgebaren, sondern auch rechtlich unzulässig. "Hier versucht ein großes, finanzstarkes Unternehmen sich aller Risiken zu entledigen und zwar auf Kosten der sozial Schwachen," verurteilt Bernd Schenkel dieses Vorgehen. Er rät dringend davon ab, solche Bürgschaften zu leisten. Die Kaution dagegen ist ein vom Gesetzgeber vorgesehenes Mittel, dem Vermieter eine gewisse Sicherheit zu verschaffen. Diese Sicherheit, meint der Mieterverein, muss genügen.

    Die GAGFAH wurde 1918 als ‚Gemeinnützige Aktiengesellschaft für Angestellten-Heimstätten' gegründet. Mit der ‚Gemeinnützigkeit' ist es schon lange vorbei. 2004 wurden die Wohnungen der GAGFAH für 3,5 Milliarden Euro an die US-Firma ‚Fortress' verkaufte. ‚Fortress' ist die Art von Firma, die Franz Müntefering damals mit dem Begriff ‚Heuschrecken' charakterisierte. Bei solchem Missbrauch von Marktmacht durch einen Groß-Konzern - so sieht es der Mieterverein - ist es wichtig, dass lokale und regionale Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften mit ihrer sozialen Grundausrichtung ein Gegengewicht bilden.

    08.11.2007

    Wohnungsverkauf ist kein Kündigungsgrund

    Mieterverein rät zu fairen Gesprächen mit dem bisherigen Vermieter

    Eine Wohnung in einer Kreisgemeinde soll verkauft werden. Der bisherige Wohnungsbesitzer geht davon aus, dass eine leere Wohnung besser zu verkaufen ist und fordert deshalb die bisherige Mieterin auf, sich möglichst bald eine neuen Wohnung zu suchen. Die Mieterin fühlt sich durch die häufigen Anrufe des Vermieters verunsichert und unter Druck gesetzt und lässt sich vom Mieterverein in Villingen-Schwenningen beraten.

    Nach der Beratung kann sich die Mieterin zunächst einmal entspannen: Eine Kündigung wegen des geplanten Verkaufs der Eigentumswohnung ist ausgeschlossen.

    Selbst wenn die Wohnung verkauft ist, ändert sich für den bisherigen Mieter zunächst nichts. Der neue Besitzer der Eigentumswohnung tritt in den bisherigen Mietvertrag ein. Nur wenn er in seiner neu erworbenen Eigentumswohnung auch selber wohnen will, hat er einen Kündigungsgrund: den Eigenbedarf. Die Kündigungsfrist richtet sich nun nach der bisherigen Wohndauer des Mieters in dieser Wohnung.

    Im oben genannten Fall hat die Mieterin schon über acht Jahre in der Wohnung gewohnt. Die Kündigungsfrist beträgt für sie somit neun Monate. Diese Rechtslage ist für sie beruhigend. Sie kann ohne Zeitdruck den Verkauf abwarten und sich dann im Fall einer Kündigung eine neue Wohnung suchen.

    Der Vorsitzende des Mietervereins, Bernd Schenkel, hat der Mieterin einen weiteren Weg genannt: Wenn der bisherige Hausbesitzer die Wohnung in leerem Zustand tatsächlich günstiger verkaufen kann, muss er seiner langjährigen Mieterin entgegen kommen, falls diese freiwillig auszieht. Durch Verzicht auf die Endrenovierung, Bezahlung der Umzugskosten oder einen finanziellen Abstand können Mietverhältnisse in einem solchen Fall im gegenseitigen Einvernehmen aufgehoben werden.

    Wichtig dabei ist die Feststellung des Mietervereins: Der bisherige Wohnungseigentümer hat keinerlei Recht, seinen bisherigen Mieter zum Auszug zu drängen. Auch ständige Telefonanrufe, wie in diesem Fall, sind Nötigung und brauchen nicht hingenommen zu werden.

    14.10.2007

    Ein neues Gesicht in der Beratung des Mietervereins

    Ausweitung des Beratungsangebots durch Axel Rieger

    Oft sind es kurze Informationsfragen über Sachverhalte des Mietrechts, die man am Telefon beantworten kann. Der Weg in die Beratung des Mietervereins erübrigt sich dann manchmal. Donnertags von 9.00 bis 12.00 ist seit wenigen Wochen Rechtsanwalt Axel Rieger im Büro des Mieterverein unter 07721/57626 zu erreichen.

    Axel Rieger bringt neben seiner juristischen Erfahrung auch praktische Kenntnisse mit, die gerade bei Mietsachen hilfreich sein können. Nach dem Abschluss der Realschule in Ravensburg absolvierte er erfolgreich eine Lehre zum Elektriker. Bei der Bundeswehr konnte er seine Kenntnisse in einem Fernmeldebataillon gut gebrauchen und erweitern. Danach holte er sein Abitur nach und hat sich dabei mit unterschiedlichsten Jobs finanziell über Wasser gehalten: Hotelboy, Barkeeper und Mitwirkung bei Modeschauen.

    Nach dem Abitur folgte das Studium der Rechtswissenschaft in Konstanz - wo er auch ehrenamtlich in der Redaktion einer literarischen Zeitschrift mitarbeitete - und das Referendariat in Karlsruhe. Seitdem ist er als Rechtsanwalt in Villingen-Schwenningen tätig.

    Im Rahmen der Freizeitgestaltung ist Axel Rieger aktiver Sänger in der Villinger Kantorei und Gründer des ‚Fest-Theaters' Villingen-Schwenningen, das Anfang Oktober mit zwei Aufführungen von Oscar Wildes ‚Bunbury' in die Theaterszene des Oberzentrums eingestiegen ist. Seine Leidenschaft für das Theater entdeckte Axel Rieger in Ravensburg, wo er acht Jahre als Schüler und Auszubildender beim ‚Bazar-Theater' mitgespielt und Regie geführt hat.

    Mietervereins-Vorsitzender Bernd Schenkel ist froh, in Axel Rieger einen neuen Berater verpflichten zu können, der seit letztem Jahr auch ehrenamtlich im Vorstand des Mietervereins mitarbeitet. Die Telefonberatung, so Bernd Schenkel, kann die Beratung in den Sprechstunden ergänzen - nicht ersetzen. Immer wenn Mietvertrag oder Heizkostenabrechnung durchgesehen werden müssen, ist die persönliche Beratung in den Sprechstunden unverzichtbar.

    Foto: Axel Rieger

    19.09.2007

    Fristlose Kündigung - eine hoffnungslose Sache?

    Mieterverein VS: Es gibt noch eine letzte Chance

    Zwei junge Mieter - es war ihre erste eigene Wohnung - hatten sich für die Beratung bei einem der Anwälte des Mietervereins VS angemeldet. Sie kamen etwas spät zur Beratung, denn sie hatten schon die fristlose Kündigung ihres Vermieters in der Hand. Der häufigste Grund für eine solche Kündigung sind Mietrückstande. So war es auch in diesem Fall: die Mieter waren mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand.

    Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist.

    Miete, so der Mieterverein VS, ist immer die Grundmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen oder Nebenkostenpauschale.

    In dem vorliegenden Fall war dieser ‚Tatbestand' eindeutig erfüllt. Die Frage für die jungen Leute war nun: Sofort ausziehen, auf eine Räumungsklage warten - oder gibt es doch noch einen Ausweg? Der beratende Anwalt konnte den Mietern nur den Rat geben, sich irgendwie das Geld zu beschaffen um umgehend nachzuzahlen. Zahlt der Mieter oder übernimmt das von ihm eingeschaltete Sozialamt die Mietschulden, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

    Selbst wenn schon Räumungsklage vor Gericht erhoben ist, hat der Mieter noch eine letzte Chance. Spätestens zwei Monate nach Zustellung der Klage muss er die Mietrückstände vollständig ausgeglichen haben. Das Gleiche gilt, wenn sich das Sozialamt dem Vermieter gegenüber innerhalb dieser Frist verpflichtet, die Mietrückstände zu zahlen.

    Allerdings, darauf weist der Vorsitzende des Mietervereins Bernd Schenkel hin, kann man diese Rettungsaktion nur einmal praktizieren. Im Wiederholungsfall bleibt auch bei Nachzahlung der Miete eine ausgesprochene fristlose Kündigung wirksam.

    Die ‚fristlose Kündigung' ist kein häufiger Beratungsgegenstand des zum Deutschen Mieterbund gehörenden Mietervereins VS. Bei einer Besprechung der beratenden Rechtsanwälte wurde deutlich, dass das Thema ‚Betriebskostenabrechnung', das Thema ‚Schönheitsreparaturen' und ‚Allgemeine Mietvertragsangelegenheiten' weiterhin die häufigsten Beratungsgegenstände sind.

    Heinz-Dieter Brangenberg, der durch jahrzehntelange Mitarbeit im Mieterverein den intensivsten Kontakt mit den über 3000 Mitgliedern hatte, verweist auf einen weiteren Aspekt: Soziale und finanzielle Probleme, das erfahre er bei seiner Telefonberatung, verursachten auch heute noch häufig Probleme im Mietverhältnis. Hier versuche der Mieterverein auch über das rein Rechtliche hinaus Rat und Hilfe zu geben.

    30.08.2007

    Im Mieterverein geht eine Ära zu Ende

    Geschäftsführer Heinz-Dieter Brangenberg ging in den Ruhestand

    Wenn sich heute der örtliche Mieterverein im Deutschen Mieterbund als mitgliedstarker Verein mit einem breiten Beratungsangebot präsentiert, so ist das in erheblichem Maße dem langjährigen Vorsitzenden und späteren Geschäftsführer Heinz-Dieter Brangenberg zu verdanken. 1973 in den Vorstand des Mietervereins Villingen-Schwenningen gewählt, wurde er bald stellvertretenden Vorsitzender und 1981 Vorsitzender. Er hatte maßgeblichen Anteil am Wachstum des Vereins und der ständigen Verbesserung seiner Service-Angebote. Bei seinem Amtsantritt 1981 hatte der Verein 927 Mitglieder – Ende der 90er Jahre war die Zahl auf knapp 3.200 angewachsen. Aus einem bescheidenen Geschäftsraum wurde im Laufe der Jahre ein vollwertiges Büro mit zwei Angestellten. Dadurch konnte der Verein neben den Beratungsstunden durch die Rechtsanwälte eine tägliche Erreichbarkeit gewährleisten.

    1995 wählten die Mitglieder Bernd Schenkel zum neuen Vorsitzenden des Vereins, und Heinz-Dieter Brangenberg wurde hauptamtlicher Geschäftsführer. Dies ermöglichte es, neben der Rechtsberatung durch Anwälte in den Abendstunden, an zwei Vormittagen pro Woche eine Telefonberatung anzubieten, die rege genutzt wird.

    Vor wenigen Wochen hat Heinz-Dieter Brangenberg seinen Ruhestand angetreten, aber das Kapitel ‚Mieterverein’ in seinem Leben nicht abgeschlossen. Als Schatzmeister steht er dem Verein zur Verfügung, als Telefonberater ist er dienstags von 9.00 bis 12.00 Uhr weiterhin erreichbar.

    Heinz-Dieter Brangenberg wurde nach einem betriebswirtschaftlichen Studium an der FH Mönchengladbach 1968 bei der Firma Kienzle Apparate im Kostencontrolling eingestellt. Später, bei Mannesmann-Kienzle, leitete er das Aufgabengebiet ‚Pricing’ , und nach der Aufteilung des Unternehmens war er bis zu seinem Ausscheiden in der Unternehmensplanung von Digital Kienzle tätig.

    Im gesellschaftlichen Bereich war Heinz-Dieter Brangenberg seit seiner Jugend immer engagiert: Als junger Angestellter arbeitete er in der Deutschen Angestellten Gewerkschaft (DAG) mit, heute ist er Mitglied bei VERDI. Politisch war er vom Europa-Gedanken fasziniert und war aktives Mitglied der Europäischen Föderalistischen Partei . Auch wenn diese Partei bei Wahlen nur Achtungserfolge erzielen konnte, will Heinz-Dieter Brangenberg seine Erfahrungen in dieser kleinen politischen Partei nicht missen. Auch heute ist er im gesellschaftlichen Leben präsent – sei es das Dorffest in Brigachtal oder der erste gemeinsame Kirchentag in Villingen-Schwenningen – er ist organisierend und helfend mit dabei.

    Heinz-Dieter Brangenberg hat seine Arbeit im Mieterverein nie als rein juristische Service-Leistung gesehen, sondern immer auch als Sozialarbeit. Sein offenes Ohr - nicht nur für die Mietprobleme der Vereinsmitglieder – hat ihm Anerkennung bei vielen Ratsuchenden verschafft.

    Foto: Für den scheidenden Geschäftsführer des Mietervereins Heinz-Dieter Brangenberg (Mitte) war das Rosenbäumchen ein Geschenk des Vorstands.   Von links: Harry Frey (2. Vorsitzender), Marion Joos (Mitarbeiterin), Heinz-Dieter Brangenberg, Bernd Schenkel (1. Vorsitzender), Maria Höke (Mitarbeiterin)

    17.08.2007

    Heute bleibt die Dusche kalt!

    Die Dusche bleibt nicht nur heute kalt. Seit 16. Juli haben die Stadtwerke zwei Mehrfamilienhäusern den Gashahn zugedreht. Das bedeutet, dass es kein warmes Wasser mehr gibt und die Heizung ausfällt.

    Hintergrund dieses ungewöhnlichen Vorgangs ist eine unendliche Geschichte von Zahlungsrückständen zum Nachteil der SVS. Dass die Hausverwaltung der beiden Häuser ständig mit den Zahlungen im Rückstand war, hängt wiederum mit säumigen Zahlungen einzelner weniger Wohnungsbesitzer bei den Nebenkosten zusammen. Betroffen von der Maßnahme der Stadtwerke sind allerdings alle Wohnungsbesitzer und Mieter in diesen beiden Häusern.

    Einer der Mieter hat den Mieterverein eingeschaltet. Für die Zeit des Gasausfalls - so der Mieterverein - steht den Betroffenen eine Mietminderung von etwa 15 bis 20% zu. Da Mieten immer zum Monatsanfang abgebucht werden, ist für Juli und August ein Einbehalten nicht mehr möglich. Die Mietminderung für die eineinhalb Monate müsste also von der Septembermiete abgezogen werden. Eine Rückfrage bei den Stadtwerken hat ergeben, dass spätestens Ende August eine tragbare Lösung für die finanziellen Probleme gefunden werden und dann das Gas wieder strömt. Der Mieterverein weist auch darauf hin, dass sich die Mietminderung nicht nur auf die Kaltmiete, sondern auch auf die Nebenkosten bezogen werden kann. Wer also 400 € Miete und 100 € Nebenkosten bezahlt und die Miete um 20% mindern will, kann also 100 € pro Monat in Abzug bringen. Die Mieter muss den Vermieter über den Grund der Mietminderung informieren.

    Der Vorsitzende des Mietervereins Bernd Schenkel kann es ein Stück weit verstehen, dass die Stadtwerke eine härtere Gangart eingeschlagen haben. Er kennt die finanzielle Problematik seit über einem Jahr und offensichtlich haben Gespräche und Mahnungen letztlich nicht gefruchtet. Einfach den Gashahn abzudrehen ist für Bernd Schenkel allerdings völlig unverhältnismäßig: "Hier werden etwa 60 Bewohner dafür bestraft, dass einzelne Mitbewohner mit den Zahlungen im Rückstand sind. Es hätte unbedingt eine bessere Lösung gefunden werden müssen."

    19.07.2007

    Bei Mietminderungen die Verhältnismäßigkeit wahren

    Wenn Mängel nicht beseitigt werden, sind Mietminderungen erlaubt

    "Der Hausbesitzer hat die Mängel nicht - wie beim Einzug versprochen - beseitigt. Wir haben deshalb die Miete gemindert." Ein junges Paar saß in der Beratung eines Rechtsanwalts des Mietervereins und wollte wissen, wie es nun weiter geht. Es war ihre erste eigene Wohnung. Der Hausbesitzer hatte beim Einzug versprochen, einige offensichtliche Mängel zu beseitigen. Doch es blieb bei dem mündlichen Versprechen, es geschah nichts. Im Gespräch wurde dann klar, dass die jungen Mieter aus Ärger die Miete um 100% gekürzt hatten.

    Um eine Vorstellung von der Schwere der Mängel zu haben, kam der Vorsitzende des Mietervereins, Bernd Schenkel, zu einer Wohnungsbegehung vorbei und listete auf: ein kaputtes Außenfenster im Schlafzimmer, die Glasscheibe in der Tür zum Wohnzimmer gesprungen, große Wasserflecken an der Decke von Küche und Wohnzimmer, ein völlig verdreckter Teppichboden im Wohnzimmer, undichter Badewannenrand, die Tür zur Wohnung ließ nicht abschließen.

    Bei einer zweiten Beratung wurden die Mieter darauf hingewiesen, dass bei den vorliegenden Mängeln eine Mietminderung von 15 bis 20% angemessen sei. Mehr würde im Fall einer gerichtlichen Klärung kaum zugestanden werden.

    Für den Mieterverein zeigt dieses konkrete Beispiel typische Fehler, die ein Mieter vermeiden sollte:

    • Beim Einzug in eine Wohnung sollte unbedingt ein Übergabe-Protokoll erstellt werden, in dem noch zu beseitigende Mängel festgehalten werden. Dieses Übergabe-Protokoll sollte das Ergebnis einer gemeinsamen Begehung der Wohnung durch Vermieter und Mieter sein. Damit ist festgehalten, welche Leistungen der Vermieter noch zu erbringen hat.
    • Treten Mängel erst im Laufe der Mietzeit auf - etwa Schimmel im Bad oder ein nicht funktionierender Heizkörper - dann ist eine schriftliche Mängelanzeige unverzichtbar. Der Mieter sollte dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen.
    • Falls der Vermieter die Mängel nicht beseitigt, ist eine angemessene Mietkürzung rechtens.
    • Es gibt auch Mängel, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat. Etwa der Baulärm, wenn das Nachbarhaus abgerissen oder saniert wird. Ist starker Baulärm in allen Mieträumen zu hören, so sind sogar schon Mietminderungen von über 50% von Gerichten als angemessen akzeptiert worden.

    Die Gerichte berechnen Mietminderungen in vergleichbaren Einzelfällen sehr unterschiedlich. Der Mieterverein Villingen-Schwenningen rät deshalb: Machen Sie bei säumigen Vermietern von Ihrem Recht auf Mietminderung durchaus Gebrauch. Achten Sie bei der Quote der Mietminderung auf Verhältnismäßigkeit, dann sind Sie auf der sicheren Seite.

    Einige Beispiele für angemessene Mietminderungen finden sich unter Beispiele Mietminderung.

    27.06.2007

    Hausbesitzer wendet Mafia-Methoden an

    Eingeworfene Fensterscheiben sollen Auszug beschleunigen

    Aus Gangsterfilmen kennen wir das Vorgehen der Mafia: Wenn ein Ladeninhaber die Schutzgelder nicht bezahlt, klirren als erstes die Schaufensterscheiben. Dass ähnliche Methoden auch in Schwenningen angewandt werden, war dem Mieterverein neu.

    Der Hintergrund ist kurz erzählt. Das Haus mit sehr einfachen Wohnungen aus den 50er Jahren wurde vor etwa vier Jahren von einem Privatmann gekauft. Seit diesem Zeitpunkt wurden selbst die notwendigsten Erhaltungsaufwendungen unterlassen. Die Schäden, die der Hagel vor einem Jahr angerichtet hat, sind noch heute nicht behoben. Weil sich überhaupt nichts mehr tat, kürzte der Mieter die Miete drastisch.

    Schon zuvor, im November 2006, hatte der Vermieter die Wohnung des Ehepaars auf Ende August 2007 gekündigt. Der Vermieter und Hausbesitzer machte Eigenbedarf geltend. Weil der Mieter schon sehr lange Jahre in der Wohnung lebt, betrug die Kündigungsfrist ein dreiviertel Jahr. Aber offensichtlich war dem Vermieter die Wartezeit zu lang. Vor wenigen Tagen kam er persönlich vorbei und, nach einem Wortwechsel und einem tätlichen Angriff auf den gehbehinderten Mieter, schlug er die Fensterscheiben der Küche und des Wohnzimmers ein.

    Natürlich wurde die Polizei gerufen, der Vorgang aufgenommen. Der Hausbesitzer erklärte den Polizisten sein Verhalten folgendermaßen: "Das ist mein Haus. Damit kann ich machen was ich will." Die Polizei machte nachdrücklich klar, dass dies nicht die gängige Rechtsauffassung sei.

    In seiner doppelten Not wandten sich die Mieter an den Mieterverein. Einer der Vertragsanwälte des Mietervereins berät und vertritt nun den Mieter. Der Vorsitzende des Mietervereins, Bernd Schenkel, besuchte den Mieter zu Hause und schaute sich den Schaden an. Obwohl schon Tage vergangen waren, waren die Fenster vom Hausbesitzer noch nicht repariert worden. Der Mieter dichtete sie mit Folie und Reißnägeln notdürftig ab.

    Vom Anwalt des Mietervereins wurde zunächst der Kündigung widersprochen. Der ‚Eigenbedarf' ist offensichtlich vorgeschoben. In dem Haus werden in diesen Wochen einige Wohnungen frei. Der Hausbesitzer hätte also reichlich Auswahl, wenn er tatsächlich in sein Haus ziehen wollte. Dennoch bemüht sich der Mieter um eine neue Wohnung, da er bei einem derart gewalttätigen Vermieter nicht wohnen bleiben will. Bernd Schenkel wird bei der Wohnungssuche helfen. Er weiß, es wird schwer sein eine Wohnung zu finden, die höchstens 150 Euro kosten darf. - Mehr Miete, so erläuterte der Mieter, sei bei einer bescheidenen Invalidenrente nicht drin.

    Foto: Beim Küchenfenster hat der Hausbesitzer die beiden unteren Scheiben eingeschlagen. Die Botschaft für den Mieter ist klar: ‚Zieh endlich aus!'

    17.05.2007

    Miete für Hartz IV-Empfänger

    Brief an den Landrat Karl Heim

    Sehr geehrter Herr Landrat,

    die Verwaltung des Schwarzwald-Baar-Kreises hat nun einige Jahre Erfahrung sammeln können mit der Umsetzung der Hartz-IV-Gesetzgebung. Sicher hat das Sozialamt des Kreises aus dieser Erfahrung Schlussfolgerungen gezogen und die Abläufe oder den Service für die Kunden verbessert.

    Der Mieterverein will in diesem Schreiben vor allem das Thema Mieterstattung und Heizkostenerstattung ansprechen. Als ehrenamtlicher Vorsitzender des Mietervereins habe ich durch Gespräche mit Betroffenen, aber auch in den konstruktiven Gesprächen mit dem Leiter des Kreissozialamts einige Erfahrung gesammelt. Der Landkreis erstattet Miete und Nebenkosten nach einem streng pauschalierten System. Dies erleichtert sicher die Handhabung für die Sachbearbeiter, die Pauschalierung wird aber dem Einzelfall häufig nicht gerecht. Lassen Sie mich das an zwei Beispielen deutlich machen.

    Die Mietpauschale:
    Empfänger von Arbeitslosengeld II erhalten vom Sozialamt des Kreises neben den 345.-€ Arbeitslosengeld auch die Mietkosten erstattet - allerdings nur, wenn der Quadratmeterpreis nicht über 4,60 € liegt und eine bestimmte Größe nicht überschritten ist. Die vorgegebenen Wohnungsgrößen betragen 45 Quadratmeter für eine Einzelperson, 60 Quadratmeter für einen Zweipersonenhaushalt und weitere 15 Quadratmeter für jede weitere Person. Dies bedeutet eine Kaltmiete von 207 € für einen Einpersonenhaushalt, 276 € bei zwei und 345 € bei drei Personen.

    Nun ist es auf dem Wohnungsmarkt so, dass die Quadratmeterpreise für ein Einzimmerapartment oder eine Zweizimmerwohnung deutlich höher liegen als für größere Wohnungen. Hier ist eine Flexibilisierung der vom Sozialamt erstatteten Mietpreise dringend geboten.

    Ich möchte in diesem Zusammenhang auf die Regelung des Nachbarkreises Tuttlingen verweisen. Für die Städte Tuttlingen, Spaichingen und Trossingen gilt z.B. folgende Regelung:
    Für kleine Wohnungen bis 40 m2 wird eine Kaltmiete bis 5,93 €/m2 bezahlt.
    Für mittlere Wohnungen bis 65 m2 wird eine Kaltmiete bis 5,11 €/m2 bezahlt.
    Für größere Wohnungen bis 90 m2 wird eine Kaltmiete bis 4,90 €/m2 bezahlt.

    Aus der Sicht des Mietervereins ist diese Regelung in zweifacher Hinsicht näher an der Realität des Wohnungsmarkts: Sie berücksichtigt die Tatsache, dass kleine Wohnungen vom Quadratmeterpreis her teurer sind. Die Richtwerte der Miete, die vom Kreissozialamt Tuttlingen den Hartz-IV-Empfängern erstattet werden, liegen deutlich höher als im Schwarzwald-Baar-Kreis. Dies führt dazu, dass weniger Mieter zu einem Umzug gezwungen sind und dass ein mittlerer Standard - also Wohnungen mit Zentralheizung und Dusche/Bad - auch von Hartz-IV-Beziehern gehalten werden können.

    Wir sind der Ansicht, der Schwarzwald-Baar-Kreis sollte sich bei der Mieterstattung in Richtung Flexibilisierung bewegen und die Erstattungssätze etwas anheben.

    Die Heizkosten:
    Auch bei den Heizkosten geht der Schwarzwald-Baar-Kreis von starren Pauschalen aus. Diese Regelung berücksichtigt zu wenig, dass Bausubstanz und Wärmedämmung eines Hauses zu extrem unterschiedlichen Heizkosten - bei gleicher Wohnungsgröße - führen können. Der Mieterverein fordert die Kreisverwaltung auf, auch hier eine Lösung zu finden, welche die tatsächlich anfallenden Heizkosten berücksichtigt.

    Wir sind der Ansicht, dass Hartz-VI-Bezieher mit einem monatlichen Budget von 345 Euro nicht in der Lage sind - und auch nicht genötigt werden sollten - aus diesem bescheidenen Betrag auch noch Teile der Miete oder der Heizkosten zu bestreiten.

    Mit freundlichen Grüßen
    Bernd Schenkel

    30.04.2007

    Schimmel in drei Räumen

    Baumängel oder Lüftungsfehler?

    Als die Familie K. 2001 in eine große Wohnanlage zog, war sie mit der geräumigen 3-Zimmerwohnung im Erdgeschoss recht zufrieden. Das Gebäude war schon 1972 erstellt worden, hatte Betonwände, aber es hatte wichtige Verbesserungen gegeben: 1996 war die ganze Fassade mit einer Plattenverkleidung mit Wärmedämmung versehen worden. Vor dem Bezug waren innen die Wand- und Deckenflächen neu gestrichen worden und die gesamte Wohnung hatte neue Kunststoff-Isolierglasfenster erhalten.

    Aber schon ein Jahr später zeigte sich in drei Zimmern Schimmelbefall. Der Schimmel trat immer in den unteren Ecken auf. Beim Wohnzimmer war es die Außenecke des Hauses, im Wohn- und Kinderzimmer war es die Ecke neben dem Balkon. Die Familie beseitigte den Schimmel, überstrich die Stellen, lüftete intensiver und informierte den Hausbesitzer. Abhilfe konnte nicht geschaffen werden. Der Schimmel kam immer wieder.

    Nach Beratung durch den Mieterverein kürzte die Familie die Miete um 50.- € im Monat. Der Vermieter sollte veranlasst werden, die Schimmelbildung durch einen Fachmann untersuchen zu lassen. Nichts geschah. Dafür ging der Vermieter vor Gericht und klagte die volle Miete ein. Für den Mieterverein vertrat ein Vertragsanwalt die Familie K. vor Gericht.

    Nun endlich wurde ein Sachverständiger eingeschaltet. Die Untersuchung der Zimmer bestätigte die deutlich erhöhte Feuchtigkeit in den Ecken, in denen sich seit Jahren die Tapete gewellt und Schimmel gebildet hatte. Was aber war der Grund dafür?

    Das Gutachten nennt die Schwachstellen, die zur schimmelbildenden Feuchtigkeit führten:

    Das Kellergeschoss ragt etwa einen Meter aus dem Boden. Die dämmende Fassadenverkleidung hört aber mit der Unterkante des Erdgeschosses auf. Dadurch kommt es zu den gefürchteten Wärmebrücken. Das Gutachten führt dazu aus: "Diese Schwachstellen liegen im vorliegenden Fall besonders im Bereich der ungedämmten Massivdecke, und an den Beton-Außenwänden am Übergang vom Untergeschoss zum Erdgeschoss im Bereich der Gebäudeecken. Hier kommt es zu massivem Abfließen der Wärme." Auch die Tatsache, dass Balkon und Fußboden eine durchgängige Betonplatte sind und die Betonplatte der Balkonbrüstung ohne Dämmung an Kinder- und Wohnzimmer anstößt, führt zu weiteren Wärmebrücken. Diese Wärmebrücken führen dann zu sehr kalten Ecken, in denen sich die Feuchtigkeit der Luft als Wasser niederschlägt.

    Für den Vorsitzenden des Mietervereins Bernd Schenkel zeigt dieses Beispiel, dass die Reaktion vieler Vermieter auf Schimmelbildung - "Der Mieter lüftet nicht richtig." - hinterfragt werden muss. Im hier geschilderten Fall wurden die baulichen Schwachstellen erst durch ein Fachgutachten entdeckt.

    Dennoch, der Mieterverein weist erneut darauf hin, dass in gut gedämmten Häusern ein anderes, bewussteres Lüftungs- und Heizverhalten als in alten Wohnungen angesagt ist, in denen undichte Fenster eine - unerwünschte - Dauerlüftung bewirken. Tipps für richtiges Heizen und Lüften finden Sie unter: Richtig heizen, richtig lüften

    03.04.2007

    Rechtsanwältin Kathrin Pfähler-Lörcher hat über 28 Jahre beim Mieterverein die Mitglieder beraten

    28 Jahre lang die Mieter beraten

    Rechtsanwältin Kathrin Pfähler-Lörcher setzt sich zur Ruhe

    Über 28 Jahre lang hat sich Rechtsanwältin Kathrin Pfähler-Lörcher beim Mieterverein die großen und kleinen Sorgen der Mieter angehört und Rechtsauskunft gegeben. Oft waren es die Fragen: "Kann mir mein Vermieter einfach kündigen?" "Stimmt die Abrechnung der Heizkosten?" "Kann ich wegen dieses Mangels die Miete mindern?" Frau Pfähler-Lörcher hat durch sachgerechte Beratung, Schriftsätze, Gespräche mit den Vermietern viele Konflikte erfolgreich und außergerichtlich gelöst. Wenn nötig müssen sich die Mitglieder des Mietervereins und ihr Anwalt auch nicht scheuen, ihre Sache vor Gericht klären zu lassen. Mit dem Jahresbeitrag ist immer auch eine Rechtsschutzversicherung verbunden. So wird ein Prozess nicht zu einem unkalkulierbaren Risiko, da Gerichts- und Anwaltskosten abgedeckt sind.

    Frau Pfähler-Lörcher hat sich darüber hinaus auch im Mieterverein selbst engagiert. Seit vielen Jahren gehört sie dem Vorstand an. Dieses Engagement, so hofft der Vorsitzende Bernd Schenkel, wird auch über die aktive Beraterzeit hinaus Bestand haben.

    In kleiner Runde wurde Frau Pfähler-Lörcher von Geschäftsführer Heinz-Dieter Brangenberg und den beiden Vorstandsmitgliedern Bernd Schenkel und Harry Frey verabschiedet. Mit dem "Reisehandbuch Mittelitalien" als kleinem Abschiedgeschenk wird der Weg in den Ruhestand gewiesen. Reisen, das große Hobby der Anwältin, wird in den nächsten Jahren einen wichtigen Platz einnehmen.

    Mit dem Abschied der langjährigen Beraterin wurde auch die Nachfolgerin, Rechtsanwältin Birgitta Schäfer, in ihre neue Tätigkeit eingeführt. Frau Schäfer wird in Zukunft die Beratung am Dienstagabend in den Räumen des Mietervereins übernehmen. Sie hat sich schon in den letzten Jahren intensiv ins Mietrecht eingearbeitet. Jetzt wird Frau Schäfer diesen Schwerpunkt noch intensivieren und strebt den Abschluss als Fachanwältin für Mietrecht an. Geschäftsführung und Vorstand des Mietervereins sind froh, dass die Juristin Kathrin Pfähler-Lörcher mit Frau Schäfer nicht nur in ihrer Anwaltskanzlei, sondern auch bei der Mieterberatung eine fähige und kompetente Nachfolgerin gefunden hat.
     

    Vor der Geschäftsstelle des Mietervereins in der Vöhrenbacher Straße: (von links) Geschäftsführer Heinz-Dieter Brangenberg, Rechtsanwältin Kathrin Pfähler-Lörcher; Vorsitzender Bernd Schenkel, Rechtsanwältin Birgitta Schäfer, stellvertretender Vorsitzender Harry Frey

    07.03.2007

    Bericht über ein Informations-Seminar des Deutschen Mieterbunds Baden-Württemberg zum Thema Wohnen in Alter und mit Behinderung'

    Wohnen im Alter und mit Behinderungen

    Damit betreutes Wohnen nicht zum ‚bereuten Wohnen' wird

    Das Seminar begann mit einem Aha-Erlebnis. Dr. Eckart Bohn, Abteilungsleiter beim ‚Kommunalverband Jugend und Soziales', steckte den Schlüssel nicht ins Schlüsselloch der Tagungsstätte, sondern hielt ihn auf ein kleines Quadrat neben der Klingel - und die Tür ging auf. Das ist die Alternative, wenn die Hände im Alter zittrig werden und das Schlüsselloch mühsam zu treffen ist. Überhaupt gab es in der ‚Werkstatt Wohnen' zunächst praktischen Anschauungsunterricht. Eine ganze Wohnung war alten- und behindertengerecht eingerichtet. Beim Durchgang wurde den Teilnehmern bewusst, dass viele Elemente auch zu einer familiengerechten Wohnung gehören - etwa der Verzicht auf Türschwellen , die etwas tiefer angebrachten Türklinken oder eine Dusche, die auf eine hohe Duschwanne verzichtet und es doch nicht zur Überschwemmung kommen lässt.

    Überhaupt gibt es einige Dinge, die bei einem Neubau fast ohne Mehrkosten berücksichtigt werden können - etwa Türen mit 90 cm Breite. Sie sind nicht nur rollstuhlgerecht, sondern auch im Normalgebrauch praktischer als schmalere Türen. Auch ein barrierefreier Zugang zur Terrasse kann problemlos eingeplant werden.

    Der Deutsche Mieterbund Baden-Württemberg hatte dieses Informations-Seminar in Stuttgart vorbereitet. Von Villingen-Schwenningen nahmen Inge Holtzhauer, langjährige Kreis- und Stadträtin, und Bernd Schenkel, Vorsitzender des Mieterverein VS, teil.

    Im weiteren Verlauf ging es um die rechtliche Klärung einschlägiger Begriffe. ‚Barrierefrei' und ‚rollstuhlgerecht' sind rechtlich klar definiert. Hier gibt es DIN-Normen, die eingehalten werden müssen, wenn diese Begriffe - etwa in Mietverträgen - benutzt werden. Anders ist es mit dem Begriff ‚Betreutes Wohnen'. Dies ist ein offener Begriff und es ist bekannt, dass es unter den Anbietern auch ‚schwarze Schafe' gibt. Das hat den ‚Kommunalverband für Jugend und Soziales' veranlasst, seit 1995 ein Qualitätssiegel ‚Betreutes Wohnen' zu vergeben. Die Mindestvoraussetzungen für eine solche Zertifizierung sind folgende:

    1. Die Wohnung muss barrierefrei sein.
    2. Es muss ein Grundservice vorhanden sein. Dazu gehören Beratung (¼ Stelle pro 25 Wohnungen ist Minimum), ein Hausmeister für die Anlage und ein Nottelefon in jeder Wohnung. Die Kosten dafür liegen im Land zwischen 50 und 150 €.
    3. Es muss einen Wahlservice geben, den jeder Mieter nach Bedarf dazukaufen kann. Das kann von der Begleitung beim Einkaufen bis zum Essen auf Rädern oder Pflegeleistungen reichen.
    4. Mietvertrag und Betreuungsvertrag für den Grundservice gehören zusammen und müssen bestimmten formalen Kriterien entsprechen. Dazu gehört die Lesbarkeit - nichts Kleingedrucktes - und vor allem eine klare Kostenaussage.

    Nachdrücklich wies der Referent darauf hin, dass es beim ‚Betreuten Wohnen' erhebliche Qualitätsunterschiede gibt. Hier bestehe ein freier Markt und der Interessent müsse Preis und Qualität sorgfältig gegeneinander abwägen.

    Der Mieterverein VS weist für Fragen im Zusammenhang mit ‚Behinderung' auf die ‚Servicestelle für Menschen mit Behinderung' bei der Deutschen Rentenversicherung im Kaiserring 3 im Stadtbezirk Villingen hin. Für Fragen zum behinderten- und altengerechten Wohnen bietet der ‚Kommunalverband Jugend und Soziales' in Stuttgart auch einen Telefon-Service an: Tel. 0711/63750. Herr Dr. Bohn und Herr Stocker sind dort kompetente Ansprechpartner.
     

    27.02.2007

    Hintergrund des Berichts: Die geplante Sanierung von Wohnungen der Baugenossenschaft in der Goethestraße

    Sanierung von Mietwohnungen – ein Gewinn an Wohnqualität

    Doch können sich die Mieter anschließend ihre Wohnung noch leisten?

    Bewohner der Goethestraße kamen in den letzten Wochen zum Mieterverein in die Beratung. Die Gebäude der Baugenossenschaft zwischen der Justinus Kerner Straße und der Scheffelstraße sollen von Grund auf saniert werden. Haus für Haus soll geräumt werden, den Mietern wird eine Ersatzwohnung angeboten, und nach erfolgter Sanierung können sie in ihre sanierte Wohnung zurück. Für manche klappt auch der direkte Umzug von ihrer bisherigen Wohnung in eine sanierte Wohnung zwei Häuser weiter. Das Problem für viele Mieter – und darum suchten sie beim Mieterverein Rat - sind die Mietsteigerungen für die modernisierten Wohnungen.

    Viele langjährige Bewohner dieser Häuser können sich die Wohnungen nach der Sanierung nicht mehr – oder nur unter deutlichen Einschränkungen in anderen Lebensbereichen - leisten. Wenn die Kaltmiete von 3.93 €/qm auf 6,40 € also um 63% steigt, so ist das eine dramatische Kostenentwicklung, bei der viele Mieter nicht mithalten können. Manche Mieter der Baugenossenschaft wohnen schon 40, 50 oder gar über 60 Jahre in den Wohnungen. Es fällt ihnen ungeheuer schwer, ihr gewohntes Umfeld zu verlassen. Oft haben die Mieter im Laufe der Jahre erhebliche Investitionen – Bad, Küche, Heizung, Teppichboden, elektrische Leitungen unter Putz gelegt etc. – getätigt. Solche Wohnungen sind z.T. in tadellosem Zustand, sodass die Sanierung für bisherige Mieter nicht notwendig erscheint. Bernd Schenkel, Vorsitzender des Mietervereins, wandte sich mit Vorschlägen an die Baugenossenschaft, mit dem Ziel, langjährigen Mietern das Verbleiben in ihrer gewohnten Umgebung zu erleichtern. In einem Gespräch stellte ihm der Geschäftsführer der Baugenossenschaft, Ulrich Heine, das Sanierungsprojekt vor. Herausgesellt wurde die deutliche Steigerung der Wohnqualität in den sanierten Wohnungen: helle, große Wohn- und Essbereiche mit einem Balkon an der straßenabgewandten Hausseite, eine optimale Wärmedämmung, Zentralheizung sowie ein moderner Küchen- und Sanitärbereich sind die wichtigsten Neuerungen.

    Der Mieterverein ist nun mit einem Vorschlag an die Baugenossenschaft herangetreten, um vor allem den Mietern mit jahrzehntelangen Mietverhältnissen entgegenzukommen und ein Verbleiben zu erleichtern.

  • Langjährige Mieter sollen eine Mietreduzierung von 10% in den sanierten Wohnungen erhalten.
  • Die Baugenossenschaft bezahlt für die Investitionen, welche die Mieter in ihren Wohnungen getätigt haben, einen Abstand – auch wenn ein Teil dieser Investitionen wirtschaftlich gesehen schon abgeschrieben ist.

    Für den Mieterverein macht dieses Beispiel deutlich, dass Sanierungen im Mietwohnbestand immer zwei Seiten haben: Der Gewinn an Wohnqualität auf der einen Seite und der Wohnungsverlust für weniger zahlungskräftige Mieter auf der anderen Seite. Mit einer Warmmiete mit Nebenkosten von etwa 8,30 €/qm werden die Wohnungen in der Goethestraße im gehobenen Bereich anzusiedeln sein. In diesem Preissegment wird es in Zukunft ein ausreichendes Angebot geben. Sanierungsvorhaben wie das Kasernenareal werden dazu beitragen. Bernd Schenkel appelliert an die großen Wohnbaugesellschaften: „Wir brauchen auch in Zukunft zeitgemäßen Wohnraum im Preissegment von 5,00 €/qm und darunter. Bei Sanierungen muss auf diesen dringenden Bedarf Rücksicht genommen werden.“

  • 20.01.2007

    Sozialamt muss Endrenovierung bezahlen

    Mieterverein setzt sich erfolgreich für Hartz-IV- Empfängerin ein

    Empfänger von Arbeitslosengeld II erhalten vom Sozialamt des Kreises neben den 345.-€ Arbeitslosengeld auch die Mietkosten erstattet - allerdings nur, wenn der Quadratmeterpreis nicht über 4,60 € liegt und eine bestimmte Größe nicht überschritten ist. Die vorgegebene Wohnungsgröße beträgt 45 Quadratmeter für eine Einzelperson. Dies bedeutet eine Kaltmiete von 207 € für einen Einpersonenhaushalt.

    Eine alleinstehende Frau in einer Kreisgemeinde lag mit ihrer Miete deutlich über diesem Betrag. Um nicht aus dem bescheidenen Arbeitslosengeld auch noch einen Teil der Miete bezahlen zu müssen, zog sie in eine preiswertere Wohnung um. So weit so gut. Probleme, die dann häufig in der Beratung des Mietervereins landen, machen immer wieder die zusätzlich anfallenden Kosten - Umzug, Maklergebühren, Endrenovierung in der bisherigen Wohnung. Wer kommt für diese Kosten auf?

    Bernd Schenkel, Vorsitzender des Mietervereins, rät den Betroffenen nachdrücklich, die Kostenfrage im Vorfeld mit dem Sozialamt zu klären. Im vorliegenden Fall ging es um die Kosten für die Endrenovierung. Die betroffene Frau hatte mit den Nachmietern eine günstige Lösung ausgehandelt, aber das Sozialamt des Kreises war der Ansicht, für diese Kosten nicht aufkommen zu müssen. Der Geschäftsführer des Mietervereins Dieter Brangenberg ließ den Fall juristisch klären. Vor wenigen Tagen kam vom Sozialgericht Reutlingen der Bescheid, dass das Sozialamt für die Kosten der Endrenovierung aufkommen müsse. Für die betroffene Frau bedeutete dies ein große Erleichterung. Oft müssen solche Zusatzkosten von Hartz-IV-Empfängern über einen Kredit finanziert werden.

    Das Thema Renovierung ist für Mieter und Vermieter ganz allgemein ein schwieriges Feld geworden. Einige Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind 2006 durch höchstrichterliche Entscheidungen gekippt worden. Im Zweifelsfall sollten sich Mieter und Vermieter fachmännischen Rat holen, um fruchtlosen Streit zu vermeiden.
     

    23.11.2006

    „Sie kommen hier erst wieder rein, wenn die Miete bezahlt ist!“

    Werden die Vermieter immer biestiger?

    Pauschalurteile sind immer falsch, das weiß Bernd Schenkel, Vorsitzender des Mietervereins. Es kommen jedoch in den letzten Monaten häufiger als früher Fälle zur Beratung, wo Vermieter überreagiert und gegen geltendes Recht verstoßen haben.

    Die jüngste Geschichte ist schnell erzählt. Ein junger Mann zieht in einer Kreisgemeinde in eine kleine Wohnung ein. Er hat Arbeitslosengeld II beantragt. Es ist mit ihm vereinbart, dass die Miete direkt vom Sozialamt an den Vermieter überwiesen wird. Die Bearbeitung des Antrags zieht sich hin. Als im zweiten Monat keine Miete eingeht, wechselt die Vermieterin das Schloss der Haustüre aus: „Sie kommen hier erst wieder rein, wenn die Miete bezahlt ist.“

    Auch ein schriftlicher Bescheid des Sozialamtes, die Bearbeitung dauere noch ein paar Tage, konnte die Vermieterin nicht umstimmen. Die Haustüre blieb dem Mieter verschlossen.

    Letzten Freitag saß der junge Mann in der Beratung beim Mieterverein in Villingen. Geschäftsführer Heinz-Dieter Brangenberg nahm sich der Sache an und schaltete ein Rechtanwaltsbüro ein. Der Antrag auf einstweilige Verfügung, der beim Amtsgericht gestellt wurde, konnte übers Wochenende nicht bearbeitet werden und wurde erst am Montagnachmittag durch den Gerichtsvollzieher zugestellt. Erst danach konnte der Mieter wieder in seine Wohnung.

    Mietervereinsvorsitzender Bernd Schenkel appelliert an die Vermieter, gerade in solchen Fällen etwas Geduld aufzubringen – gegebenenfalls beim Sozialamt nachzufragen, ob die entsprechenden Angaben des Mieters stimmen. Einen Mieter im wahrsten Sinne des Wortes auf die Straße zu setzen ist eine Form von Selbstjustiz und damit Unrecht.
     

    11.10.2006

    Mieterhöhung und Kündigung - weil der Pflegedienst kommt

    Ein Mietvertrag schränkt die persönliche Freiheit ein.

    Ein ungewöhnlicher Vorgang landete auf dem Schreibtisch des Mietervereins- Vorsitzenden, Bernd Schenkel. Eine Frau im Rentenalter hatte sich ein möbliertes Zimmer mit Bad- und Küchenbenutzung gemietet. Nach einem Krankenhausaufenthalt war sie so geschwächt, dass sie die Hilfe eines Pflegedienstes in Anspruch nehmen musste. Als erste Reaktion des Vermieters kam die Kündigung. Die Begründung war, dass durch den Pflegedienst „fremde Leute ins Haus kommen“. „Laut Mietvertrag ist Besuch im Haus unerwünscht.“

    Doch damit nicht genug. Einen Monat später kam dazu noch eine Mieterhöhung von 30 €. Die Begründung: „Wegen der nicht vorgesehenen Nutzung Ihres Zimmers erhöhe ich Ihnen die Nebenkosten.“

    So einfach ist das. Wegen der Kündigung wurde eine Anwaltskanzlei eingeschaltet. Den Mietvertrag schaute sich Bernd Schenkel genauer an. In der Hausordnung findet sich tatsächlich der Satz. „ Das Zimmer ist nur an eine Einzelperson vermietet. Um Ruhestörungen zu vermeiden, sind fremde Personen im Haus unerwünscht.“ Dieses Besuchsverbot geht also über das hinaus, was in den 50er und 60er Jahren bei Studentenbuden üblich war, nämlich das Verbot von ‚Damenbesuch’. Hier wird durch eine Hausordnung der soziale Kontakt im eigenen Zimmer untersagt. Für den Mieterverein ist ein solcher Passus in einem Mietvertrag sittenwidrig. Der Mieterverein weist darauf hin, dass solche Regelungen von Anfang an unwirksam sind.
     

    18.08.2006

    Vermieter gibt die Nebenkosten nicht an die SVS weiter

    Was geschieht, wenn ein Vermieter die ihm von den Mietern monatlich bezahlten Nebenkosten für Wasser Strom und Gas nicht oder nur unvollständig an die Stadtwerke weitergibt? Über einen Solchen Fall im Stadtbezirk Villingen berichtete der Geschäftsführer des Mietervereins, Heinz-Dieter Brangenberg, dem Vorstand. Natürlich gingen die üblichen Mahnungen der Stadtwerke an den Vermieter und Hausbesitzer raus. Wenn sich dann nichts tut, könnte die äußerste Konsequenz sein, dass die SVS den Gas für das betreffende Haus abschaltet. So weit ist es nicht gekommen. Einige Mieter des Hauses, die Mitglieder des Mietervereins sind, wandten sich in dieser misslichen Situation an ihren Verein. Für sie richtete der Mieterverein ein Treuhandkonto ein. Die Mieter überweisen nun ihre Nebenkosten statt an den Hausbesitzer auf das Treuhandkonto und von dort gehen die Abschlagszahlungen direkt an die SVS. Für den Vorsitzenden des Mietervereins Bernd Schenkel ist das eine hilfreiche Übergangslösung. Schwierig wird es, wenn die Jahresabrechnung erstellt wird. Die Stadtwerke selbst können dabei nicht mit den einzelnen Haushalten abrechnen. Geschäftsführer Brangenberg will versuchen mit dem Hausbesitzer und den Stadtwerken eine Lösung herbeizuführen.

    Der Vorstand des Mietervereins diskutierte auch darüber, wie das Beratungsangebot des Mietervereins noch attraktiver gestaltet werden kann. Für Bernd Schenkel wäre ein E-Mail- Beratung eine zeitgemäße Ergänzung der persönlichen Beratung durch Rechtsanwälte in den Sprechstunden und der Telefonberatung. Gerade für junge Erwachsene sei das E-Mail eine gängige Form der Kommunikation. Sicher können per E-Mail nur einfachere Sachverhalte geklärt werden. Bei komplexeren Fragen ist häufig doch die Einsicht in den Mietvertrag und andere Schriftstücke notwendig. Aber als Ergänzung des bisherigen Angebots ist im Herbst ein Probelauf geplant.

    Bei den anschließenden Wahlen stand der halbe Vorstand zur Wahl. Wiedergewählt wurde Harry Frey als zweiter Vorsitzender und Dr. Heinz Lörcher als Schriftführer. Neu in den Vorstand gewählt wurde Axel Rieger, der als Rechtsanwalt in Schwenningen seine Kanzlei hat. Die übrigen Vorstandsmitglieder haben noch eine Amtszeit von zwei Jahren. Vorsitzender Bernd Schenkel dankte vor allem dem ausscheiden Vorstandsmitglied Wolfgang Manske für seine jahrelange Arbeit im Vorstand des Mietervereins.
     

    20.05.2006

    Jahreshauptversammlung
    am 20. Mai 2006

    • Problemlose Vorstandswahl beim Mieterverein

    • Wohnungssuche für viele Hartz IV-Empfänger problematisch

    • Die Forderung nach einem Mietspiegel wurde erneuert

    Mit einem Grußwort von Oberbürgermeister Dr. Kubon begann die Jahreshauptversammlung des Mietervereins – in diesem Jahr musste sie allerdings wegen Terminüberschneidungen verlesen werden. Der Oberbürgermeister lobte den Mieterverein als erfolgreiche und wirksame Selbsthilfe-Einrichtung. Gerade bei Meinungsverschiedenheiten zwischen Mietern und Vermietern erhalte das Mitglied Rat und Unterstützung und wenn nötig auch Kostenübernahme bei einem Gerichtsverfahren. Dem Vorstand des Mietervereins dankte er für sein ehrenamtliches Engagement, oft über viele Jahre hinweg.

    In seinem Jahresbericht ging Vorsitzender Bernd Schenkel auch auf die Wohnungssituation ein. Er bedauerte, dass die riesigen Wohnungs-Leerstände in den neuen Bundesländern oft als Begründung dafür herhalten müssten, dass die Wohnbauförderung in Bund und Land allgemein massiv heruntergefahren werde. Gerade in Baden-Württemberg seien Wohnungen in Ballungszentren und in Universitätsstädten weiterhin knapp. Eine Wohnungsbauförderung, früher ‚Sozialer Wohnungsbau’, sei weiterhin notwendig und sinnvoll. Bernd Schenkel sieht die bescheidene Wohnungsbauförderung des Landes, die es noch gebe, in einer Schieflage, da die Mittel überwiegend dem Eigenheimbau zugute kämen. „Der geförderte Mietwohnungsbau ist Stiefkind des Landes,“ stellte Bernd Schenkel fest, „und gerade in Zeiten von Hartz IV brauchen wir wieder mehr preiswerten Wohnraum.“

    Für Villingen-Schwenningen und den Schwarzwald-Baar-Kreis stellt der Mieterverein eine relativ ausgeglichne Wohnungssituation fest – allerdings mit der Einschränkung, dass preisgünstiger Wohnraum weiterhin knapp ist. Auch große Familien mit drei und mehr Kindern haben es schwer, passenden Wohnraum zu finden. Deshalb will sich der Mieterverein dafür einsetzen, dass zusätzliche ‚Sozialwohnungen’ für große Familien gebaut werden.

    Bernd Schenkel ging auch auf die Probleme von Mitgliedern ein, die entstehen, wenn eine grundlegende Sanierung eines Mietshauses ansteht. Die Modernisierung einer Mietwohnung sei zunächst eine erfreuliche Sache, vorausgesetzt der Mieter könne nach der Sanierung die höhere Miete aufbringen. Da dies keineswegs immer der Fall ist, fordert der Mieterverein: „Eine Wohnungssanierung darf nie ohne die Zustimmung des Mieters durchgeführt werden.“ Der Mieter müsse auch vor einer Sanierung genau wissen, was die Wohnung hinterher kosten werde.

    In Sachen Mietspiegel hat der Mieterverein die Hoffnung noch lange nicht aufgegeben. Man habe wohl Verständnis für die finanzielle Lage der Stadt, verweist jedoch auf viele vergleichbare Städte im Land, die in den letzten Jahren einen Mietspiegel erstellt hätten. Bernd Schenkel verwies auf Esslingen, das vielleicht als Vorbild dienen könne. Dort hätten sich die am Wohnungsmarkt Interessierten zusammengetan – Wohnungsbaugesellschaften, Banken, der Mieterverein und der Haus- und Grundbesitzerverein, um gemeinsam einen Großteil der Kosten für einen neuen Mietspiegel zu tragen. Er habe die Stadtverwaltung aufgefordert einen solchen Weg auch in Villingen-Schwenningen zu gehen.

    In seinem Bericht ging Geschäftsführer Heinz-Dieter Brangenberg auf die Tätigkeit der Geschäftsstelle im vergangenen Jahr ein. Hunderte von Telefonberatungen und Hunderte von persönlichen Beratungen durch die acht Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte, die für den Mieterverein arbeiten, stünden im Mittelpunkt der Arbeit. Manchmal jedoch sei seine Arbeit ‚Sozialarbeit’, wenn er mit Mitgliedern deren unterschiedliche Probleme erörtere. Oft waren es Mitglieder, die als Arbeitslosengeld-II-Empfänger vom Sozialamt des Kreises aufgefordert wurden, sich eine billigere Wohnung zu suchen. Auslöser sei die Tatsache gewesen, dass seit dem 1. April 2006 nicht mehr die tatsächliche Miete vom Sozialamt übernommen werde, sondern nur ein festgelegter Höchstsatz. Für einen Alleinstehenden seien dies 207 € Kaltmiete, für zwei Personen 276 €. Aber nicht nur der finanzielle Druck habe auf diesen Menschen gelastet, sondern auch der psychische Druck, eine gewohnte, liebgewordene Umgebung zu verlassen, mit all den sozialen Kontakten, die in oft jahrzehntelanger Nachbarschaft gewachsen seien. Gerade für Ältere, in ihrem Wohngebiet verwurzelte Menschen sei dieser erzwungene Umzug schmerzlich.

    In der anschließenden Diskussion wurden manche Konflikte mit privaten Vermietern und Wohnungsgesellschaften thematisiert. Aber auch Erfahrungen mit dem Sozialamt des Kreises wurden geschildert. Es war eine mehrmals wiederholte Klage, dass man sich dort immer noch als Bittsteller vorkomme – keineswegs als ‚Kunde’.

    Bei den anschließenden Wahlen stand der halbe Vorstand zur Wahl. Wiedergewählt wurde Harry Frey als zweiter Vorsitzender und Dr. Heinz Lörcher als Schriftführer. Neu in den Vorstand gewählt wurde Axel Rieger, der als Rechtsanwalt in Schwenningen seine Kanzlei hat. Die übrigen Vorstandsmitglieder haben noch eine Amtszeit von zwei Jahren. Vorsitzender Bernd Schenkel dankte vor allem dem ausscheiden Vorstandsmitglied Wolfgang Manske für seine jahrelange Arbeit im Vorstand des Mietervereins.

    Im Bild von links: Carl Wittkämper (Revisor), Heinz-Dieter Brangenberg (Geschäftsführer), Harry Frey (2. Vorsitzender), Axel Rieger (Beisitzer), Bernd Schenkel (1. Vorsitzender)