Das Thema Mangel in der Mietwohnung stellt einen der größten Teile unserer täglichen Beratungspraxis dar.

Nachfolgend erläutern wir Ihnen, wann und wie Sie eine Mängelanzeige an Ihren Vermieter schicken sollten und, welche Möglichkeiten Sie haben, sollte Ihr Vermieter nicht bereit sein, den Mangel zu beseitigen.

Wann ist ein Mangel in der Wohnung wirklich ein Mangel?

Ein mietrechtlicher Mangel ist, wenn die mietvertraglich vereinbarte Soll-Beschaffenheit der Mietsache nicht dem tatsächlichen Ist-Zustand entspricht. Sie weicht negativ ab. Entscheidend ist der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck:

  • bei der Wohnraummiete ist dies das Wohnen;
  • bei Gewerberaum ist der Nutzungszweck von der Art der in den Räumen beabsichtigten Gewerbeausübung abhängig.

Mängelanzeige an den Vermieter

Wann und wie muss ich meinen Vermieter über einen Mangel informieren?

Weist die Mietsache einen Mangel auf oder sind Maßnahmen zum Schutz der Mietsache erforderlich, ist der Mieter verpflichtet, dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Je ernster die Situation, desto schneller muss der Mieter den Vermieter von dem Sachverhalt in Kenntnis setzen. Es kann sogar sein, das der Vermieter sofort telefonisch kontaktiert werden muß.

Eine Mängelanzeige kann mündlich (z. B. telefonisch), per Mail oder Fax erfolgen. Braucht man später ggf. einen Nachweis über die Meldung des Mangels, ist es ratsam, den Vermieter schriftlich/postalisch in Kenntnis zu setzen. Verknüpfen Sie Ihre Mängelanzeige immer mit einer unter Fristsetzung gestellten Aufforderung zur Beseitigung des Mangels.

Rechte bei Mietmängeln

Wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, stehen dem Mieter nach Mängelanzeige folgende Möglichkeiten der Geltendmachung von Rechten zur Verfügung:

  • Beseitigung/Instandhaltung
  • Mietminderung
  • Zurückbehaltung der Miete
  • Selbstvornahme/Aufwendungsersatz
  • Schadensersatz
  • Kündigung des Mietverhältnisses.

Verlangen kann der Mieter eine endgültige Beseitigung des Mangels und damit die (Wieder-) Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes.

Mangel in der Wohnung: Zahlen Sie die Miete „unter Vorbehalt“

Kommt es aufgrund eines Mangels des Mietobjektes zu einer nicht unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung ist die Miete von Gesetzes wegen herabgesetzt, das heißt gemindert. Sie brauchen das Minderungsrecht nicht ausdrücklich geltend zu machen. Es empfiehlt sich im Falle der späteren Geltendmachung der Minderung, die Miete „unter Vorbehalt“ zu zahlen. Durch den Mieter ist sodann die Höhe der Mietminderung zu bestimmen. Die Höhe der Mietminderung ist abhängig von den Umständen des Einzelfalls, hierzu kann Sie der Mieterbund VS beraten.

Der Vermieter beseitigt meinen Mangel nicht

Kommt der Vermieter der Aufforderung zur Mängelbeseitigung des Mieters nicht nach, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, (zusätzlich zur Mietminderung) einen weiteren Teilbetrag der Miete einzubehalten. Dieses sogenannte Zurückbehaltungsrecht ist ausdrücklich gegenüber dem Vermieter zu erklären. Es handelt sich um ein finanzielles Druckmittel des Mieters gegen den Vermieter. Beseitigt der Vermieter den Mangel ist der zunächst zurückbehaltene Betrag wieder an den Vermieter zu bezahlen.

Das Vorgehen bei Mietminderungen hält einige Tücken bereit. Wir stehen Ihnen als Mieterverein für Fragen rund um das Thema Mietminderung zur Verfügung.

Verspätete Beseitigung des Mangels

Sollte dem Mieter durch das Vorliegen eines Mangels ein Schaden entstanden sein, kann er diesen im Wege des Schadenersatzes geltend machen. Dies gilt auch dann, wenn der Mangel durch den Vermieter verspätet beseitigt worden ist.

Handelt es sich um schwerste Wohnungsmängel, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters in Betracht kommen. Möglich ist die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter, wenn

  • ein erheblicher Mangel immer wieder auftritt und eine Beseitigung nicht zu erwarten ist
    oder
  • der Vermieter in vertragswidriger Weise die Beseitigung eines Mangels verweigert.